新建物业的承接查验解析.pptVIP

新建物业的承接查验 葛惠玲 承接查验目的 规范物业承接查验行为，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能得以充分维护业主及物业企业合法权益，为后期物业管理服务工作奠定良好基础。 承接查验释义 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对新接管的物业公用部位、公用设施进行承接查验。 在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。 早期介入 早期介入是指在新建物业竣工前建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 即从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品。 前期物业管理 前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段 。 早期介入与前期物业管理阶段图 承接查验应具备条件 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书； 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 法律、法规规定的其他条件； 《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第11条 承接查验应具备条件 完成签署《前期物业管理服务合同》，并在当地区县所属物业办完成备案（外地物业服务单位应完成外阜物业进津备案）； 在接到开发建设单位进场通知 承接查验的准备工作 人员准备 计划准备 资料准备 设备、工具准备 人员准备 根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。 计划准备 1、签订《承接查验协议》；2、确定承接查验的日期、进度安排；3、获取资料；4、现场踏勘 资料准备 制订查验工作流程和记录表格：《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》常用记录表格等 设备、工具准备 根据承接物业情况提前准备好所需要的检验设备和工具 法规依据 《物业管理条例》 《前期物业服务合同》； 《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）； 《商品房买卖合同》； 建设单位移交的图纸资料； 建设工程质量法规、政策、标准和规范； 物业查验的主要内容 物业资料 物业共用部位 共用设施设备 园林绿化工程 其他公共配套设施 物业查验的方式 观感查验 对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行 使用查验 通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等 检测查验 通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求 试验查验 通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能 图纸资料 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管 网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、承接查验所必需的其他资料； 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第14条 图纸资料 结合现场查验实际情况可分为如下5类资料： (1) 产权资料； （2）技术资料； （3）土建、装修需要的资料； （4）公共设施设备需要资料； （5）根据查验项目实际需提供其他需要的资料； 图纸资料 产权资料 用地批准文件（建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件）； 建筑执照； 建筑分层、分单元面积表； 行政主管部门承接查验合格的证书、批文； 拆迁安置资料； 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件 图纸资料 技术资料 竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样 地址勘察报告 工程合同及开、竣工报告 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 水、电、