房地产估价2解析.doc

致 委 托 方 函 铜陵县五松镇人民政府： 受贵方委托，我公司对铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线被征收房屋进行价值评估，估价对象建筑物六项单体，房屋建筑面积为1801.55平方米,用途为办公及厂房；构筑物有七项单体，主要为货场及道路等附属建筑；设备有四项单体，主要为磨料加工及运输设备。估价时点为2014年9月15日，估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 我公司估价人员经过现场查勘，并查询、收集评估所需的相关资料，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，根据《房地产估价规范》、有关政策法规，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过对估价对象认真、细致的分析，周密、准确计算，确定估价对象被征收房屋在估价时点时公开市场价格为： 房屋征收货币补偿总价格为人民币：1355744.00元； 大写人民币：壹佰叁拾伍万伍仟柒佰肆拾肆圆整。 其中：房屋货币补偿价格：1095262.00元 附属物货币补偿价格：242090.00元 设备处置补偿费：18392.00元 (估价结果详见附表一至附表四) 此页无正文 法人代表： *********公司 （盖章） 二○一五年一月十三日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291- 1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*********公司负责。 9、参与本次估价的工作人员： 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 估价师姓名 注册证书号 签 字 *** ********** *** ********** 估价的假设和限制条件 估价假设前提 1、估价对象产权明晰，来源合法。 2、洽谈交易期间房地产价值保持稳定。 3、假设估价对象房屋以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若改变用途，需重新评估。 4、估价人员于2014年11月15日对估价对象进行了现场勘察。根据委托方的《铜陵县人民政府关于长山磨料厂至金园码头段滨江岸线整治的公告》铜政[2014]03号，确定估价时点为2014年9月15日，假设估价对象在估价时点时的建筑实体等与估价人员现场勘察时无任何变化。 5、假设委托方提供的资料和陈述的情况真实、合法和完整，委托方需对所提供的全部资料的真实性和合法性及完整性承担全部责任。 6、假设估价对象应缴纳的各项税费已按规定缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。 估价限制条件 1、本次评估报告所确定的房屋价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现等因素的影响。 2、本报告的有效期一年，必须在报告确定的有效期内使用，且估价结果是在正常、稳定的市场状况下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力对估价对象价值可能产生的影响，如在有效期内国家的政治、经济、社会发生重大变化，则需重新进行评估。 3、我公司估价人员于2014年11月25日对估价对象进行了现场勘察，但我们并没有进行结构测量，无法确定估价对象是否存在结构性损坏。我们进行实地丈量以核实估价对象的建筑面积等，现场勘察记录已得到相关单位及征收双方当事人签字认可，因此我们将以现场勘察记录的资料为准。 4、估价对象占用的土地为集体土地，不在本次估价范围内。估价对象未办理房地产权证，其权属状况由征收双方当事人确定。估价对象的建筑面积、用途依据现场勘察记录的资料，在使用本报告时，应以相关管理部门核实或由征收双方当事人确认的面积和用途为准，提请报告使用方使用时注意。