房地产市场的政府干预解析.doc

目 录 一、房地产概论·························································（1） （一）房地产概论···················································· （二）房地产业包括内容当前房地产市场的现状当前房地产市场的主要问题土地市场中的地方政府行为房地产市场中地方政府的作用机完善房地产市场的对策加强房地产的价格管理）盘活存量调整供需买卖结构完善土地使用权的管理最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分——住宅业作为新的经济增长点。理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时它也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性金融危机。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。笔者认为，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，弥补房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。（）房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房产主要包括住房房产和营业性房产地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 房地产业 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二） 房地产业主要包括以下一些内容： 1国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。 当前房地产市场的现状　　随着我国经济体制改革的不断深化，房地产市场逐步走向规范化轨道。一个集土地使用权出让、转让，房地产转让，租赁、抵押和中介服务在内的房地产和市场体系已基本形成。据有关资料显示，“八五”期间我国房地产市场的发展取得了很大成绩，年到年，全国商品房销售面积从万平方米增加到约万平方米，累计约达亿平方米，交易额从亿元增加到亿元，市场行为从原来单一的买卖，发展到现在的拍卖、招标、租赁、抵押和中介服务等多种形式。　　目前全国建设配套齐全的房地产固定市场约有家，已从根本上改变了前些年交易有市无场的问题，而且其建设水平也在普遍提高，并出现了一批功能全、信息多、服务好的固定市场，促进了交流，同时也使房地产交易制度化建设向纵深发展，形成了具有中国特色的房地产交易管理制，得到了社会的广泛承认和支持，收到了良好的社会效益和经济效益。当前房地产市场的主要问题我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决问题主要体现在以下几方面：商品房屋的预销售及存量闲置主要表现在：一是交房误期。消费者从交房款开始，短则一年，长则二至三年才能拿到钥匙，而且真正按期交付商品房的可谓廖廖无几。二是自设合同。当前许多房地产开发商置各地出台的商品房预售暂行规定于不顾，另行设置各自的合同，对售房者和买房者的责任规定实欠公允，遇到买主因卖方违约而提出退房时，往往只还本金不付利息，或不予办理。三是合同违约，价格多变。主要表现在不按规定任意加价，约定不兑现等。四是隐瞒条款，质量达不到标准。五是大做虚假广告，且不按规定收取代收费用。与此同时，我国商品房屋目前还存在有较大数量的空置，而造成空置的原因既有前几年过热带来的后遗症，也有发展投资不当，以及因资金、市场变化等因素。据调查，年商品房屋的空置面积占当年竣工房屋面积的 由于推向房地产市场的商品房总量