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物业管理服务方案刍议 　　 物业管理作为一种服务性行业目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间。工作、劳动、学习、生活认为，企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的动力其核心是企业的精神和价值观企业精神是企业文化的核心，在整个企业文化中起着支配的地位。企业精神以价值观念为基础，以价值目标为动力，对企业经营、管理制度、道德风尚、团体意识和企业形象起着决定性的作用。为了维护正常的工作、劳动、学习、生活秩序制度保证各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展具有法规性指导性约束力鞭策性和激励性规范性和程序性。制度对实现工作程序的规范化，岗位责任的法规化，管理方法的科学化，起着重大作用。加强队伍建设，目的就是造就一支业务精通、纪律严明、作风优良、工作高效的队伍抓好带头作用，加强领导班子建设素养，筑牢队伍根基人才培养关怀和体贴，增强的凝聚力引导追求健康向上的生活情趣，养成高尚的道德情操秩序管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 多层住宅物业管理人员定岗定编多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米设一正一副，25万以上设一正二副；总建筑面积10万以下设助理1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设人，活动中心、场所的值班人员另计；财务相对独立，一般设出纳、会计各人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、员：每120户设1人。 6、车员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日班。 管理是前提服务是目标。冷、硬、横、推存在成本控制是企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督，发现，，寻找可能降低成本途径。全员参与和全程控制人力、物力、财力等各种资源的消耗量企业的经营管理活动达到合理化、规范化、高效化。在成本控制过程中，计量价格质量数据标准化成本控制?积极采取计划指标分解法预算法定额法材料工资间接费用控制调动全体工的积极性，要更新观念细化管理强化全员成本管理意识以人为本加强成本管理加强企业财务审计实现有效监督完善企业采购管理群众基础 1 工资及福利 84174.00 1010100.00 附表1、2 2 行政办公费 2172.34 25828.00 附表3 3 设备设施维护费 2083.33 25000.00 附表4 4 环境管理费 430.00 5160.00 附表5 5 公共水电费 3100.00 37200.00 附表6 合 计 91959.67 1103288.00 6 社区文化建设费 7 不可预见费 营业收入×2% 8 酬金 营业收入×10% 9 法定税金 营业收入×5.5% 成本支出总计 1103288.00＋营业收入×17.5％ 附表1：管理人员基本工资及福利标准（￥20908.00元） 职位 薪金标准 预算人数 (人) 全年薪金总额(元) 平均每月 薪金支出 (元) 年终奖金 (按一个月薪标准) 薪金合计 经理 4500.00 1 4500.00 58500.00 现场主管 3500.00 1 3500.00 45500.00 财务 2600.00 1 2600.00 33800.00 工程主管 3000.00 1 3000.00 39000.00 秩序维护队长 3200.00 1 3200.00 41600.00 环境部主管 2500.00 1 2500.00 32500.00 合 计 6人 19300.00 250900.00 20908.00 附表2：普通员工基本工资及福利标准（￥63266.00元） 岗位 薪金标准 预算人数 (人) 全年薪金总额(元) 平均每月 薪金支出 (元) 年终奖金 (按一个月薪标准) 薪金合计 客服专员 2200.00 2 2200.00／人 57200.00 内勤 2000.00 1 2000.00／人 26000.00 维修工 2500.00 2 2500.00／人 65000.00 秩序维护员 2200.00 10 2200.00／人 286000.00 车员 2 2200.00／人 57200.00 监控员 2200.00 2 2200.00／人 57200.00 绿化工 1800.