物业管理手册工程设施设备管理制度详解.doc

设施设备管理制度目录 住宅区设备管理规范 上门维修服务规范 房屋共用部位维修保养管理规定 设施设备维修标准 日常维修工作规程 水泵操作规程 水泵房管理规范 发电机房管理规定 发电机操作规程 割草机保养规程 疏通机使用保养规程 维修工安全操作规范 二次供水监管规程 高压泵维修保养规程 电动车维修保养规程 电动车使用管理规定 电动车操作规程 蓄电池充电操作规程 复印机维护保养规程 传真机维修保养规程 电梯安全管理规定 电梯困人救援规程 电梯机房管理规定 电梯运行检查规定  住宅区设备管理规范 一、在设备接管时,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。 二、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施/设备台帐》上登记。 三、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡，规定设施/设备维护责任人，并在《设施/设备台帐》上登记。 四、主管责任部门保存《设施/设备台帐》和重要设施/设备技术资料，并保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。 五、所有设施由专业人员进行操作。填写相应设施/设备运行记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。 六、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》。 七、计量器具的管理 1、本组织所用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阻表；水泵压力表；发电机电流表、电压表；锅炉配套压力表。 2、鉴于本组织所用计量器具除维修用外，其余均为用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，为此借鉴类似组织的经验，对该类计量器具的校准作如下规定：对于锅炉配套压力表只在使用前作一次性检定；对于压力表及维修用的计量仪表，每年送计量部门作一次检定，平时参照设备运行情况进行比对，如发现异常，再送计量部门追加检定，一般两次检定的时间间隔不超过一年。对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标识，不再作检定；对于经检定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作出失准功能项的禁用标志。 3、由维修中心负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。 4、 如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。 八、当发现设施损坏，主管责任部门应及时进行维修，填写《设备（施）维修记录表》。重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施）对外委托维修申请单》，经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。 九、对无法修复的设备，应填写《设备（施）报废申请单》，经主管责任部门负责人确认，报财务部门核准，总经理批准后方可报废。同时在设施/设备档案中注明报废日期，封存该设施/设备档案。  上门维修服务规范 上门维修必须体现“业主至上、服务第一”的宗旨，保证维修服务质量，规范维修服务方法。 一、接受报修 1、接报修电话 (1)拿起听筒先讲：“您好，我是维修中心/管理处，先生／小姐有什么事情请讲！” (2)记录业主报修内容及房号，并约定上门维修时间。 (3)道“再见”后轻轻放下听筒。 2、如业主直接上门报修或托人传递报修信息，应主动与业主沟通确定维修内容，约定维修时间。 从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家。 三、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。 四、入户维修 1、按门铃、叩门 (1)到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次，不能连续按。 (2)如无门铃则应轻轻地叩门，先叩二下如无反应间隔10秒钟以后再叩。 2、在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，取得同意后，穿上专用鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。 3、在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。 4、摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。 5、在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。 6、维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。 7、按公司收费标准收费。如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。 8、对未能及时完成维修的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，