社区物业管理解析.pptVIP

E 社区物业管理的重难点 1、社区物业管理的难点 * 社区物业管理的重难点 业主认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。 电梯运行收费及摊销的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直存在争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 停车场责任承担的问题 1、业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。 2、物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。 3、现行的物业管理体制法律关系错位。 4、物业服务不能令业主满意。 物业管理收费难的问题 电梯运行收费及摊销的问题 物业管理收费难的问题 电梯运行收费及摊销的问题 物业管理收费难的问题 电梯运行收费及摊销的问题 物业管理收费难的问题 电梯运行收费及摊销的问题 停车场责任承担的问题 物业管理收费难的问题 电梯运行收费及摊销的问题 开发商遗留问题，增加物业的负担。 物业管理费收费标准 物业管理的服务水平参差不齐 物业服务成本居高不下，现有收费标准无法维持物业运行。 物业服务水平缺乏考核和约束机制 开发商存在诸多工程遗留问题，物业需要协调处理，不仅增加物业运行成本，影响业主满意度。 2、社区物业管理的重点 * 一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价； 二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本； 三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。 1、解决物业管理经费不足的矛盾 加强员工培训，提升员工服务意识和服务水平； 通过节能减排、技术创新、科技投入等方式，降低物业服务成本，提升服务效率与质量； 做好基础物业服务，开展多种经营服务，满足业主的各种需求。 2、提高物业服务水平 社区物业管理的重难点 物业管理工作离不开建设单位、业主、业主委员会，城市、供水、供电，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。 3、协调物业管理各主体及相关部门的关系 物业服务企业牵头，完善相关配套，方便业主。 同时物业服务企业要组织各种社区文化活动，一是加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，二是加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。 4、完善配套、开展丰富多彩的社区文化 F 社区物业管理发展趋势 1、由一体化进入到一体化与专业化并存 * 发展趋势一 一体化管理模式混淆了物业服务与公共服务的界限，使得物管企业成为了“万金油似的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当承担的公共服务内容，有关部门规避了应当承担的公共服务责任。 一体化管理模式扭曲了物业管理的核心价值。物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，而目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范畴的内容上，物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。 一体化管理模式-两大缺陷 物业管理的市场机制尚未完全形成； 业主对目前的物业服务普遍缺乏认同感； 许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证，出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿，逃避责任； 专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。 无法完全落实专业化物业管理模式之因 一体化 结论：一体化与专业化并存 2、由单一化管理模式向多元化的资产管理模式转变 * 发展趋势二 业主对物管的要求 物管公司的资源和能力 专业公司 市场透明度 政策支持度 …………. 外界驱动力 多元化的资产管理模式实施成为可能 租赁代理 策划 咨询 “房车一体化”的管理 营养配餐服务 …………………… 3、物业管理模式逐步向经营型管理模式转变 * 发展趋势三 服务类别 服务性质 服务内容 服务对象 服务收费 常规性的公共服务 刚性服务 房屋管理、住宅装修监督、公共设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、安全与秩序管理、公众代办服务、物业档案管理等 全体住户 不另收费 针对性的专项服务 提升竞争力的服务 外墙清洗、一般的便利性服务、文教体卫服务、其它一定比例住户固定需要的服务 部分住户 成本费或微利 委托性的特约服务 提升竞争力的服务 代订代送、送病就医、家政家教中介、代接送少儿上下学、代购代送车船机票与物品、代洗车辆、代管花卉盆景等 部分住户 微利或轻利 经营性服务 提高经