最新房地产总经理必备的关健知识解析.doc

2013最新房地产总经理必备的关健知识 1.公司内部运营中，销售、财务、工程和技术、内外部协调、行政事务等，你如何进行分工？ 企业成功靠的是人才，企业只有建立合理的计划与绩效考核制度，建立好了战略型人力资源制度，完善企业用人、留人机制，才能对企业真正起大作用。有效的人力资源战略从招聘员工那一刻就已经开始实施了，关键的是要与企业战略相结合。民营企业的快速发展使得人才资源供不应求。中高级管理人员与技术骨干人员的匮乏使得民营企业发展的后劲不足。企业不能等到用人时才去找人，应事先有人力资源规划。在企业的战略目标、开发经营计划、财务计划的基础上制定本企业的人员替补计划、招聘计划、退养计划、发展计划等。谁是企业未来的***？谁是企业未来的“领头羊”？这是每一个民企老板和职业经理人必须经常思考的问题。许多员工的追求不仅仅是用一份劳动力互换的报酬，他们还追求在工作环境中实现自己的人生价值，喜欢工作的挑战，普遍开始关心自己身心的发展。民营企业管理体制创新 ?一是要制定公正合理的绩效考评制度，充分调动员工的积极性和创造性。在企业里形成公平竞争的机制氛围，激励员工奋发图强，使优秀的人才脱颖而出并留住人才。二是要重视人才培养，建立科学的人才培养机制，企业要不断地对员工进行岗位在职培训，让员工能够跟得上或领先于专业领域的发展动态；注重培养“复合型”人才。下面我简要地提出公司组织架构和高管职责和分工。 ? 5、??跨地域企业文化建设能力??(1).企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、《万科周刊》以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。房子是需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司，才能在售后做到长期负责。(2).不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是?为少数人服务。(3).房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。(4).企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。(5).企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。 ? 3.当前房地产外部市场环境如何？你认为我们怎样适应环境的同时并取得发展？ 当前房地产市场环境是在不断变化的。总的来看，受2007-2008年的政府宏观调控和2008年以后的国际金融危机影响，市场景气指数下降，民众消费信心大大受挫，短期内房价难以上涨。 在现在的房地产局势下，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 这里所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的各种参与者与影响力。  首先是宏观环境的影响， 主要受经济、政治、人口、政策法规与税制等影响。房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致住宅和商业地产不景气，住宅和商业楼宇的价格自然会下跌。 政治方面，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。 人口决定了房地产市场的规模与发展趋势。人口规模不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房地产的需求，所以商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动人口与常住人口的数量。现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素的考虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作用。 政策法规与利率税制：“国八条”也好，“国六条”也好，都是国家通过政策法规与利率税制进行房地产调控的手段，既体现了尊重经济规律，又带有行政干预的色彩。  其次是微观环境的作用， 微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。 顾客是房地产产品的直接购买和使用者，任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。如住宅小区靠近知名学校，即制订以强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小区