大连湾项目投资分析08-01-24.docVIP

大连湾项目投资分析报告 一、项目简介 地理位置：大连湾轻轨站北 用地性质：住宅及配套公建 项目占地：3万平方米 建筑面积：9万平方米 容积率： 3 建筑形式：高层 二、销售收入估算 根据项目周边可比楼盘的现售价格、大连市房地产市场发展趋势以及项目性质和特点，对本案的销售收入作如下预测： 表1 销售收入估算表 序号 项目名称 销售均价（元/㎡） 可售面积（㎡） 销售收入（万元） 1 住宅部分 4500 81500 36675 公建部分 10000 1500 1500 小计 　 83000 38175 2 住宅部分 4800 81500 39120 公建部分 10000 1500 1500 小计 　 83000 40620 3 住宅部分 5000 81500 40750 公建部分 10000 1500 1500 小计 　 83000 42250 三、项目总投资估算 表2 投资总额估算表 序号 项目名称 费用总额（万元） 楼面成本（元/㎡） 内容 1 土地取得费用 2132 237 不包括土地出让金 2 前期工程费 457 51 3 建安成本 14760 1640 4 基础设施建设费 4410 490 5 项目开发相关费用 1994 222 6 开发成本 23754 2639 以上五项和 7 开发费用 2987 332 7.1 管理费用 713 79 7.2 财务费用 747 83 暂按贷款额度为10000万元测算 7.3 销售费用 1527 170 住宅销售均价为4500元/㎡ 8 不可预见费 1337 149 9 总投资费用 28077 3120 不含销售税费 30196 3355 含销售税费 四、项目静态经济指标分析 表3 利润表 序号 项目名称 金额（万元） 备注 1 销售收入 38175 2 销售税金及附加 2119 3 总投资费用 28077 　 5 利润总额 7979 　 6 所得税 1995 7 税后利润 5984 （4）-（5） 8 税前投资利润率 28.42% 　 9 税后投资利润率 21.31% 　 五、项目敏感性分析 根据对本项目的调查分析，选取土地出让金为敏感性因素，根据住宅部分销售均价的变动，对项目税后利润率达到0、5%、10%和15%时相对应的土地出让金进行反推，得出下表。 表4 土地出让金敏感性分析表 序号 住宅销售均价（元/㎡） 销售收入（万元） 土地出让金（万元） 税后投资 利润率 总投资费用 （万元） 楼面成本（元/㎡） 一 4500 38175 6955 0 36057 4006 5021 5% 33803 3756 3253 10% 31815 3535 1751 15% 30047 3339 二 4800 40620 8847 0 38366 4263 6784 5% 35967 3996 4973 10% 33852 3761 3301 15% 31971 3552 三 5000 42250 10155 0 39906 4434 7937 5% 37411 4157 6050 10% 35210 3912 4381 15% 33254 3695 大连脉点房地产营销策划有限公司 2008年01月24日 大连湾项目初步投资分析报告 2