莆田市王府御景项目前期市场调查要点.doc

莆田市[王府御景] 前期市场概况 中天置业研发中心 2008年9月 目录 第一部分：宏观环境概况 第二部分：微观市场分析 一、发展概况 二、运行数据 三、各级市场 四、保障性住房 五、后市前瞻 第一部分 【宏观环境概况】 一、城市概况 1、地理位置与行政区划 莆田地处福建沿海中部，与台湾隔海相望，北依省会福州市，南接泉州并与厦门相近陆域总面积4119平方公里，整个地势背山面海，西北部山峦叠嶂，中部丘陵起伏，东南部平原广阔。1983年9月经中国国务院批准建市，成为省辖市。2003年2月经国务院批准,莆田进行部分行政区划调整，现辖4市辖区荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区和湄洲岛国家旅游度假区，1县仙游县。莆田市史称兴安、兴化，又称莆阳，莆仙。自古是闽中的政治、经济、文化中心。境内通行莆仙话 ，属汉语闽方言，在音韵上介于福州话和闽南话之间。历史悠久，文化源远流长，素有“海滨邹鲁”、“文献名邦”之誉。湾口的湄洲岛是海内外闻名的和平女神妈祖祖庙所在地、妈祖文化的发祥地。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。旅居在外的侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。莆田十大城市名片为：湄洲妈祖、壶山兰水、九鲤湖、莆仙戏、湄洲湾、南少林寺、四大名果、莆田工艺美术、古谯楼、兴化米粉。境内海岸线长达343.6公里，约占福建省海岸线总长的10.3%，拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾，其中湄洲湾的秀屿、东吴水深港阔、不冻不淤，被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。 2、居民收入 今年以来，莆田经济继续保持又好又快发展态势，城镇居民收入实现持续快速增长。莆田调查队抽样调查资料显示：上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到8813元，比上年同期增长169％，扣除物价上涨因素，实际增长10.0％。 随着莆田经济的不断发展和经营环境的不断向好，城镇居民家庭从事个体经营的人数增多，经营性收入持续快速增长，占家庭总收入的比重不断上升。上半年，全市城镇居民人均经营性收入773元，比上年同期增长34.5％，占城镇居民家庭人均总收入的8.l％。 3、经济地位 由于基础弱、地盘小以及历史等原因，目前莆田在海西经济总量中所占的份额还很小，发挥的作用还不明显，总体实力处于中等偏弱地位。 莆田市土地面积占海西的1.5%；2007年末常住人口占海西的3.1%。2007年，全市实现生产总值514.87亿元(初步年报数)，占海西的2.9%；全社会固定资产投资240.93亿元，占海西的3.1%；地方财政收入23.82亿元，占海西的2.1%；社会消费品零售总额172.86亿元，占海西的2.6%；进出口总额21.56亿美元，占海西的1.9%，其中出口15.55亿美元，占2.0%。土地面积居17位，年末常住人口居14位，地区生产总值居13位，农林牧渔业总产值居15位，工业增加值居9位，全社会固定资产投资居13位，地方财政收入居15位，社会消费品零售总额居14位，外贸出口居10位，实际利用外资额（验资口径）居11位。莆田市人均经济水平在海西中仅处于中等水平。2007年，莆田市人均地区生产总值18226元，居海西中第11位，相当于海西平均水平的92.9%，相当于全国的97.4%；城镇居民人均可支配收入14351元，农民人均纯收入5628元，均居海西中第8位；城镇居民人均消费性支出10002元，农民人均生活消费支出4180元，分别居海西中第9位和第8位。 4、前景展望 在中共莆田市委五届五次全体(扩大)会议，市委确定了“以港兴市、工业强市”的发展战略。 尽管目前莆田市的经济总量还比较小，人均水平还比较低，但莆田仍具有不少独特优势，工业经济总量、居民收入水平这两个关系到现阶段经济发展重要基础的指标仍在海西中处于中等偏上水平，特别是莆田具有优越的港口条件、优美的生态环境和雄厚的民间资本三大独特优势，只要充分发挥这些优势，实现莆田在海西建设中迅速崛起是完全有可能的。 莆田为促进经济发展还陆续举办有妈祖文化旅游节、莆商大会、木材投资招商平台洽谈会等。正在建设的妈祖城和已经建设完成的莆田工艺美术城，木材，木雕，工艺美术等行业在全国都享有盛名；同时，即将到来的铁路、机场等交通设施的延伸，都是莆田发展的动力引擎。 第二部分 【微观市场分析】 一、发展概况 1、楼市板块 近年来，城市基础设施的建设为各个开发商推盘增添了筹码。东部新区各种配套设施的完善，增加了市民在东部置业的信心；荔涵路的拓通建设使城板块与城区交通更加便利，再加上教育配套的完善，使北部成为今年热销的重点；中心改造的完善和不可复制的地段，使中心板块成为当前最具潜力的板块。在当前楼盘“同质化”严重的情况下，各个板块优势开始不相上下，今年每个板块的楼盘开发程度成为近年之最。 板块概况 板块 概况 市中心板块 市中