土地估价理论方法_模拟试题一_2013年版解析.docVIP

1、土地的（）是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地评估方法相同。 A:基准地价 B:理论价格 C:标定地价 D:评估价格 答案:C 2、预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。 A:剩余法 B:市场比较法 C:成本法和剩余法 D:剩余法和收益还原法 答案:D 3、由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。 A:需求性 B:个别性 C:固定性 D:经济性 答案:C 4、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是（）。 A:宗地用途 B:宗地是否临街 C:宗地基础设施条件 D:宗地形状 答案:A 5、新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进（）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。 A:同好曲面 B:买价曲线 C:区位平衡 D:非完善市场 答案:C 6、在市场经济体制条件下，（）是一个经济平衡器。 A:储蓄水平 B:利率水平 C:投资水平 D:消费水平 答案:B 7、土地定级因素是指对土地（）有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。 A:价格 B:区位、质量 C:质量、等级 D:收益 答案:C 8、反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是（）。 A:基准地价 B:市场交易价格 C:标定地价 D:出让底价 答案:B 9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的（）进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 A:肥沃程度 B:区位条件 C:自然和经济属性 D:质量 答案:C 10、一般而言，土地的（）权能是最小的。 A:所有权 B:使用权 C:地役权 D:抵押权 答案:D 11、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。 A:农业雇佣工人创造的剩余价值 B:社会其他部门工人创造的价值 C:农业工人利用肥沃土地创造的超额利润 D:农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润 答案:B 12、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。 A:59.67 B:58.67 C:7 D:2.52 答案:D 解析:7-80*70%*8%=2.52 13、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。 A:市场比较法 B:收益还原法 C:成本法 D:标准法 答案:A 14、将标准深度100英尺分为四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%的路线法则是（）。 A:慎格尔法则 B:苏慕斯法则 C:霍夫曼法则 D:哈柏法则 答案:C 15、进行标定地价评估时，首先要（）。 A:确定影响地价的因素 B:确定估价方案 C:选择估价方法，估算土地价格 D:确定宗地估价额 答案:B 16、某城市四级工业用地基准地价为300元/米2，设定的土地开发状况为“四通一平”（通上水、通下水、通电、通信和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/米2、30元/米2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/米2。 A:300 B:340 C:370 D:330 答案:D 17、在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（）对价格的影响。 A:用途差别 B:区位差别 C:权利差别 D:使用者差别 答案:C 18、评估对象土地上的（）受政府规划的限制。 A:建筑高度 B:建造成本 C:建筑物装修档次 D:物业管理方式 答案:A 19、土地价格存在的根源是（）。 A:垄断地租 B:级差地租 C:绝对地租 D:商业地租 答案:C 20、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/米2，则该建筑物现值为（）万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 解析:3*666.67*4*2000*(45/60) 21、采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（）确定。 A:贷款利息率 B:存款利息率 C:存贷利率平均值 D:安全利率 答案:A 22、从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按（）分类，可分为交易价格和评估价格。 A:土地权利 B:政府对土地的管理手段 C:土地价格形成的方式 D:土地价格表示方法 答案:C 23、不动产投资顾问与决策中很多