长沙凯通国际城商业项目提案详解.ppt

汇报完毕，谢谢！ 客户访谈 对火车站商圈评价：人流旺盛、交通便利；整体环境相对杂乱、大型商业少、且分散；餐饮、休闲娱乐相对匮乏。 对金苹果市场评价：依靠火车站优势、人气旺，且经营时间久，市场成熟知名度高，无空置率，但市场管理混乱，缺少统一规划 对本项目评价：被访商家对凯通国际城认知度高，其中一些市场经营户已在凯通国际城购置住宅，但对于进驻凯通城持观望态度。 建议业态：多数商家建议餐饮、休闲娱乐等业态，例如美食广场（长沙特色） 消费购买力分析 区域目前现状 调研结论--消费者关注点 消费者不是我们的研究对象 ，应该是商家 后5位关注点： 1. 价格 2. 品牌档次 3. 购物环境 4. 周边配套 5. 商业中心 前5位关注点： 1. 距离近 2. 种类齐全 3. 商场信誉 4. 营业时间 5. 服务态度 商家访谈录一： 被访人：陈宝儿 TEL店名：8090 经营地点：金苹果市场 经营业态：服装、小饰品 对本项目看法： 认为金苹果市场虽然租金较低，但经营环境太差，希望在附近有环境更好的、有一定规模的经营场所。 认为金苹果市场经营档次偏低，中高端品牌生意惨淡，盈利能力差。 本项目属于火车站商圈，又在金苹果市场附近，对项目位置比较看好。 对本项目比较关注，如租金合理，愿意进场经营。 对租金的建议： 开业初期，采取低租金政策，比金苹果市场低，不超过2000元/月。 开业初期，出台对商家有利的政策，吸引更多商家进场经营，利用金苹果市场周边人流大的有利条件，尽快做旺市场。 商家访谈录二： 被访人：郭老板 TEL店名：兰卡服饰 经营地点：金苹果市场 经营业态：女装 对本项目看法------ 对本项目持观望态度，有一定的担心，但会关注。 对项目位置认可，担心初期会有很大的经营压力。 对项目的招商条件很关心，建议市场开业初期给予一定的优惠和扶持政策。 建议本项目可以做美食广场（特色餐饮、小吃等），周边一部分人对此也很期待。 认为金苹果市场开业时间久，有一定的知名度，但经营环境较差、经营档次低，很难吸引更多的顾客。希望有集中、有规模、环境好的经营场所。 对租金的建议：租金不要超过150元/平方/月，如果新市场生意比现在好，接受逐年增加租金。 调研反映的问题——追求“体验、娱乐、便利、实用” 商业业态 对火车站IT数码消费满意度较高。 对服装、饰品、日常生活用品及休闲类商业的满意度低， 大多仍选择去五一商圈。 认知度 消费者了解火车站商圈区域发展，但对该商圈认识仅局限于IT数码、百货等集中式商业，零散的小型餐饮、士多店等现有的少数商家。 对未来将建成的商业、休闲娱乐、酒店则知之甚少 发展优势 火车站商圈的位置、升级改造、未来的交通及地铁规划 发展劣势 缺少针对火车站周边住宅区的社区商业，休闲设施、餐饮档次不高、业态重复是区域发展的最突出劣势。 重要----除IT数码业态外，现有商业没有特色、缺乏竞争力，难以留住区域内人群，也难吸引外来消费者。 区域简析 项目市场分析（项目/市场/客户） 项目发展战略 项目执行策略 可借鉴案例分析 商业概念引入 项目定位 可借鉴案例分析 深圳罗湖商业城 国内项目 推广概念:购物、休闲、娱乐，尽在罗湖商业城 消费群体:深港两地、及外外籍人士。 主 力 店:中低档服装店、珠宝饰品店。 主力品牌:BBC西餐厅、彩蝶轩、丹桂轩、天湖阁海鲜酒楼、美味厨快餐厅、梨花酒家、 金象星粤菜酒楼、健富美保健中心、盲柄推拿中心、千叶美美容美发中心等 深圳罗湖商业城 点评： 1、在深港两地的影响非常之大， 2、位置优越，交通方便，长途客运站、火车站、公交总站、地铁站都集中在罗湖商业城内或其周边。 特别是，罗湖汽车站在其底层，吸引了巨大的人流。 3、前期业态定位在招商过程中，受市场影响变化巨大，导致业态交错，功能分布不明晰。 4、建筑配套设施齐备、多部电梯、中央空调、无障碍设计等。 可借鉴案例分析 商城位置：位于深圳市罗湖区人民南路，罗湖火车站对面，地理位置优越 商业定位：集购物、美容美发、饮食、桑拿按摩、工艺品为一体的综合性商厦 建筑规模：75758平方米 经营业态： 批发、超市、娱乐、餐饮、休闲为一体的 商业理念：一站式一条龙消费 市政配套：交通便利，紧邻罗湖海关、长途客运站、火车站、公交总站、深港小巴总站、地铁站、 金融机构完善、办公系统成熟等，市政设施非常完善。 经营定位：主力店／次主力店所占比例为52％，餐饮占15％，娱乐占8％，精品店占22％，其它3%。 推广方式：网络推广、香港内地电视广告、广告牌、人员推广、艺术墙等 面向对象：以服饰、精品电器类商家为主 开业时间：1994年7月 营运模