中原武汉市万科白沙洲项目整体定位详解.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * B、有待改进——开发节奏： 开发节奏：低——高——低 该项目2007年9月首推普通住宅，价格4500元/㎡，可谓低价入市；一直到2008年6月，推出项目别墅组团，受项目低价盘形象困扰（加之外部市场环境因素），价格一直未能提升； 别墅在该项目的开发中，并没有充分发挥“高低配”中的“高端冲高”的作用，这也奠定了该项目的市场形象，以至市场几乎忘记项目有不小的别墅体量。 C、有待改进——项目个性： 中规中矩，没有在市场中形成项目独特的个性价值点 项目产品明显针对年轻的首次置业者，这是最有特色与活力的群体，但保利并没有针对这部分人员进行精神上的诉求，这也是该项目在大盘环境已经成熟的前提下，价格却无法超越周边素质较自己弱的项目； 对比楼盘：金地西岸故事。 D、有待改进——营销： 营销缺少记忆点 保利心语在营销过程中，一直被动调整，很少主动出击，在市场中缺乏影响力，营销工作更多的是卖点“硬销”； 该项目一直以性价比取胜——因“价低”而非“性高”，项目价值缺少整合与创新，价格向上突破的难度很大，难以实现最大化利润。 细节与服务缺失 营销过程中，对客户服务较为缺失，对细节的关注度不够。 保利心语案例小结：有贱卖之嫌的资源大盘。 大盘战略、策略、细节，一个都不能少； 1 大盘不仅仅只有大，也应该有独特个性； 2 为本项目打开客户来源视野，也是未来重量级竞争对手。 3 九盏灯新地产 — 微信号：dichan9999 2015年5月大礼包目录 万达空间营销矩阵 万达商业研究｜华南区建筑中心｜中原 中外景观 居住区景观设计 成都万科设计产品研究｜电子书 PDF 房地产营销19讲｜畅销电子书 PDF 南京绿地广场综合体前期策划报｜博思堂 绿地产品研究分析报告 绿地南昌中央广场规划 地产业微信营销解决方案 中外景观 城市商务区｜电子书 九盏灯新地产，专注于互联网时代地产新媒体营销，致力于做中国最好的地产微刊，地产营销案例及知识分享平台。 地产智库从2006年至今已总计累计近2万份珍贵的地产案例及资料，在今后的日子，“酒盏君”将从中精选案例及资料，分享给热爱“九盏灯新地产”的粉丝，这些资料都是免费的，会在微信号中保持定期更新。 获取智库下载地址，请关注“九盏灯新地产”微信号。举手之劳，获取智库地址及所有菜单功能，只有关注“九盏灯新地产”微信号才能实现。 亲们，还等什么！ 关注“九盏灯新地产”，并输入“大礼包”，即可获得！ — 微信号：dichan9999 九盏灯新地产 微信平台：九盏灯新地产 —— 微信号：dichan9999 搜索或扫描二维码即可关注！ Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 基于一年25万方的销售任务下的销售推货策略： 快速走量 价值提升 一年25万方的销售量，在武汉市可以进入销售面积前三，销售压力很大，必须分解； 保持快速销售的同时，不能折损项目价值； 综合考虑实际执行，开盘节点与加推需要合理分配。 推货过程中，保证项目价值不断提升，不因快速销售导致优势单位价值折损； 通过推货，实现项目销售价格的随市场大势稳步提升。 大二期 大一期 大三期 大四期 2 1 3 4 6 5 7 8 16 15 17 14 9 10 11 12 13 21 22 20 19 18 价值走高线：根据工程进度，对目标货量的价值走势进行分析整理，是实现推货计划的前提。 图例 大一期 2010-12-18，1#、2#开盘 2011-1-8，3#、4#加推 2011-3-26，5#、6#加推 2011-4-23，7#开盘 2011-5-18，8#加推 大二期 2011-7-9，11#、12#开盘 2011-8-13，10#、13#加推 2011-9-10 ，9#、14#加推 大三期、大四期 2011-10-15，15#、16#、17#、18#、19#开盘 2011-11-12，20#、21#、22#加推 推货计划：项目计划分四次开盘，每次开盘后均有加推，开盘时间的选择综合考虑工程、市场、产品（预估）等情况。 2 1 3 4 6 5 7 8 16 15 17 14 9 10 11 12 13 21 22 20 19 18 大一期推货计划分解：价格一路走高，奠定2011年价格基础。 3#、4# 5#、6# 7# 8# 1#、2# 推出时间 工期决定 产品