2009年上半年房地产市场总结-政策环境篇讲解.docVIP

第一部分 宏观经济形势 第二部分 国家政策调控 第三部分 地方政策详情 第四部分 政策趋势判断 本篇试图回答的问题 解答思路的概要： 问题1：上半年宏观经济环境走势如何？对房地产市场有哪些最直接的影响？…..2 1.1 受国际经济环境的影响，上半年宏观经济各类指标发展不太均衡 1.2 股市、楼市的单边高涨与国内宏观经济形势脱节，实体经济并未有实质性复苏 1.3 宽松的货币政策带来的通胀压力不容忽视，资产价格泡沫的风险依然存在 问题2：上半年国家层面有哪些相关政策出台，对地产有什么直接或间接影响？ 2.1 今年政府对房地产的政策重心开始从“刺激需求”转向“促进投资” 2.2 当前政策调控思路比去年有所变化：政府不再鼓励非自住型购房需求 2.3 收紧“二次房贷”政策是上半年最具影响力的政策 2.4 具体政策梳理 问题3：上半年各地出台了哪些特有的地方政策？有没有体现直接的效果？…… 3.1上半年各城市出台地方政策较为频繁 3.2 部分地方政策对楼市回涨起到很大的推动作用 3.3 典型地方政策分析解读 问题4：从基调、方向、手段、频度等角度来说，上半年整体政策环境有何特点…..33 4.1 基调、方向：市场成交恢复之后总体调控力度变得缓和 4.2 手段、频度：贯彻落实原有政策为主，但有开始释放收紧的信号 4.3 下半年政策趋势判断 ……..38 问题1：上半年宏观经济环境走势如何？对房地产市场有哪些最直接的影响？ 1.1 受国际经济环境的影响，上半年宏观经济各类指标发展不太均衡 次贷危机在去年爆发之后，很快波及到欧洲、日本等发达的经济区域，同时全球主要的经济体均一致的采用了宽松的货币政策，今年上半年，全球主要发达国家经济体基本上仍旧延续了去年下半年以来的持续性衰退发展趋势，这样，外需急剧减少对中国的经济造成很大的冲击。其主要表现为： 1.1.1 进出口继续快速下滑 虽然近期欧美经济出现转暖信号，但09年初以来我国进出口贸易总额急剧萎缩，海关总署发布的统计数据显示，今年上半年我国进出口总值9461.2亿美元，同比下降23.5%。其中出口5215.3 亿美元，下降21.8%；进口4245.9亿美元，下降25.4%。累计贸易顺差969.4 亿美元，下降1.3%，净减少13 亿美元。其中6 月份当月，我国进出口总值1825.7 亿美元，比去年同期下降17.7%，环比增长11.2%；其中出口954.1 亿美元，同比下降21.4%，环比增长7.5%；进口871.6 亿美元，同比下降13.2%，环比增长15.6%。进口方面，国内生产状况恢复良好，环比不断提升，因而贸易顺差会进一步收窄。（进出口同比增长情况见图1.1.1） 数据来源：CEIC、中金公司研究部图1.1.1 中国对外贸易进出口同比增长情况：进出口出现快速下滑 1.1.2 固定资产投资维持较快增长 统计数据显示，上半年，城镇固定资产投资名义同比增长33.65%，增速比去年同期加快6.8个百分点。依据人民银行调统司测算，扣除价格因素后，上半年投资实际同比增长38.4%，增速比去年同期加快20.3个百分点。2009年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；可以看出，房地产投资上涨不明显，但近期有转好的发展趋势，1至6月，单月房地产投资增速不断递增。 在年初几个月天量新增信贷的推动下，如此高的增长速度虽然有助于中国经济增长实现“保8”的目标，但是在全球经济长期低迷的情况下，过快的投资所形成的新增加产能将成为明年产能释放的沉重负担。 数据来源：CEIC、中金公司研究部图1.1.2 固定资产投资维持快速增长，房地产投资逐渐走出低谷 1.1.3 国内消费保持稳定增长 消费继续起到稳定器的作用，上半年，社会消费品零售总额58711 亿元，同比增长15.0%，扣除价格因素，实际增长16.6%，同比加快3.7个百分点。其中，城市消费品零售额39833 亿元，增长14.4%；县及县以下消费品零售额18878亿元，增长16.4%。虽然较去年有所放缓，但实际增速已经企稳。考虑到价格负增长因素，上半年消费品零售额的实际同比增速仍在16%以上。上半年我国社会消费品零售额实际增长均达到我国多年来较高水平。 今后国内消费增长的可持续性令人担忧，一是受经济增长减速的影响，今年上半年居民人均可支配收入实际增长缓慢。二是当前的消费，尤其是对汽车、住房装修的消费主要是居民前几年储蓄消费的结果，而且很多是首次买车、买房，消费具有一定的刚性特征，可持续性值得怀疑。三是由于宏观经济偏冷，企业利润大幅度滑坡，失业率上升，导致居民对未来普遍持有谨慎预期，因而，减少当期消费就是一个正常的选择。 数据来源：CEIC、中金公司研究部图1.1.3-1