美国区划与中国详规要点.ppt

开发控制及相关国家的规划制度 城市规划的运作体系包括规划编制和开发控制两个方面。发展规划（空间规划）编制一般可以分成战略性发展规划和实施性发展规划（或称为开发控制规划）两个层面，其中实施性发展规划作为开发控制的法定依据，因此又称作法定规划。 如我国的控制性详细规划、英国的地区规划、美国的区划条例、德国的分区建造规划、日本的土地利用分区、新加坡的开发指导规划和我国香港特区的分区计划大纲图等都属于实施性发展规划，是作为开发控制的法定依据。 美国区划法合法性基础： 19世纪末20世纪初美国城市建设急剧展开，城市人口不断增多，城市数量不断增多，城市规模不断增大，城市发展趋向于高度集中和密集。随着电梯和钢结构的出现，高层和超高层都得到了长足的发展，美国人口的密度以及开发强度都达到了前所未有的发展。各种高层超高层建筑严重影响了城市空气的流通，采光以及公共和私人利益，而且开发个体为自己拥有的土地所获得最大的利益使各种类型各种用途的建筑混建在一起，使整个城市的环境不断恶化，是城市土地的价值不断降低。 美国的区划法的产生： 为了城市的整体利益，政府需要有管理城市土地的权力，美国规划先驱者马尔舒(Marsh)、奥尔姆斯特(Olmsted)和弗莱奥特(Freund)等将德国的分区管理方法引入美国，在小范围的不断使用中逐渐积累经验。1916年7月25日，纽约市议会根据联邦宪法为保护公众的“健康、安全、福利和道德”，通过了《纽约市区划法决议》，第一次以法律形式将私有土地纳入了由城市规划控制的有序发展的轨道，被认为是“第一个全面分区控制法规(comprehensive zoning)”。 1924年，美国商务部发布第一部标准土地分区管理授权法》，协助并统一各州政府授权地方政府建立土地分区管理法案。 1925年，300多个城镇制定区划法管理法案。 1926年，美国最高法庭裁定，在超越国家宪法的情况下，允许地方政府确定“管治权力”的范围，确定了土地分区管理法案的法律地位。 1930年末，1000多个地方政府制定了上述法案。 1960年，区划法开始对促进宜人空间的创造和保护特色区域加以关注。城市规划师越来越强烈地意识到，对社区特有意象和性格的保护与创造的重要性。 1961年，纽约对区划法进行了全面的修改，增设了城市设计导引原则和设计标准等新的内容，增加了设计评审过程，使区划成为实施城市规划和设计的有力工具。 美国区划制度的发展与演变： 第一阶段：维护公众利益 建筑高度限制方法、建筑物退缩方法、土地使 用公制方法 第二阶段：创造宜人空间 1961年出台的全新的用地区划法规 第三阶段：城市规划设计的工具 将城市设计思想纳入其中，更多注重在规划的基础上，将规划设计的目标、意图、内容转化成为城市设计引导原则和城市设计政策。如：旧金山的设计：贯彻城市设计思想和原则，创造出“宜人格局”。 1961年美国区划法增设的设计标准： (1)容积率(Floor Area Ratio)：这是对建筑体积的控制，规定建筑物的基地面积与高度关系，改变以往单纯控制建筑高度的做法。 (2)日照范围(天空曝光面)(Sky Exposure Plane ）：曝光面是一个斜面，是在街道范围上空的某一特定度以上按特定斜率所形成的控制面，这里的高度和斜率由一定时间内的日照条件来确定。 (3)空地率(Open Spac高e Ratio）：鼓励在一定的容积率下多留空地，制定比较合适的容量。此外，为了克服单一的地块控制，还衍生了一系列的奖励政策。 (4)规划单元开发(Planned Unit Development)：在包含两个或两个以上分区的较大规模土地开发中，开发商在满足一定的人口密度、空地率及交通或公共设施的需求下，可以自由安排其他项目。 (5)奖励区划(1ncentive Zoning)：规定开发者如果在高密度的商业区和住宅区内兴建一个合手规定的广场，可获得增加20％的基地面积的奖励，奖励的容积率也可通过其他公益事业来实现。 (6)开发权转让(Development Right Transfer)：主要用于城市中需要保护的主要地段，如标志性建筑、历史建筑、独特的自然形态等，将这些资源上空未被开发的空间权转让到其他基地中(容积率转移)，得到开发权的开发商将被批准在容积率控制之外增加一定的建筑面积，这种补偿符合开发商追求最大面积的要求。 中国控制性详细规划： 产生的背景:1、经济体制的转变 2、土地管理方式的转