土地行政管理学-第六章要点.ppt

土地行政管理学 姜 海 第六章 地权行政管理 主要内容 地权行政管理及其意义 国有地权行政管理 集体所有地权行政管理 土地征用 6.1 地权行政管理及其意义 地权 以土地作为客体的各种权利的总和，包括土地的所有、使用、收益、处分等各种土地权利。 6.1 地权行政管理及其意义 地权行政管理 指有关土地财产权（所有权、使用权、收益权、处分权等）方面的行政管理活动。 6.2 国有地权行政管理 国有地权的划拨 国有地权的出让 国有土地使用权的收回 国有地权的划拨 国有土地划拨 指国家将国有土地使用权无偿让与土地使用者，使用者只要按照一定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而不必向国家交付任何费用和租金。 国有地权的划拨 特征 需经县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门实施划拨行为； 除了特别规定，划拨土地没有使用期限限制； 只需以较小代价或无偿即可取得； 是一种不完全的物权。 国有地权的划拨 适用范围 国家机关和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 国有地权的划拨 程序 提出申请； 审查； 批准； 划拨； 登记。 思考与讨论 土地资源（尤其是区位优越的土地）的高度稀缺性对土地使用会产生哪些影响？结合国有土地划拨的基本特点，思考划拨土地使用中可能出现的问题？ 国有地权的出让 指国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权包括： 占用和使用土地的权力：将土地直接用于生产或生活目的； 出租权； 转让权和设定担保权； 物权请求权：排除妨碍、恢复权利人实际有效支配状态的请求权； 相邻权。 国有地权的出让 特征： 有偿性 有具体的年限：商业、工业、住宅 出让主体的垄断性：土地管理部门 不完全物权 国有土地使用权出让的方式 协议 招标 拍卖 国有土地使用权出让的方式 协议出让 土地使用权的有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的意愿，由国有土地代表与有意受让方进行一对一的谈判和磋商，协商出让土地使用权的有关事宜。 情景模拟 地区A、B相邻， A地区的交通相对优越，其他条件与B地区相似。某厂商C准备在A或B中选择一块土地建厂。 分为3个组，分别扮演厂商C，地区A和地区B的主要领导人、土地行政管理负责人。 根据不同角色的效用函数（行为目标）和信息拥有情况，模拟协议出让土地的过程。 国有土地使用权出让的方式 招标出让 在指定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，把某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。 特点：引进了市场机制和竞争；除了价格，还可以考虑用地者的其他因素（如用地规划方案的合理性和企业资信水平）。 适用范围：大型或关键性投资项目。 案例 北京市土地招标出让公告 ××市土地招标出让程序 国有土地使用权出让的方式 拍卖出让 由土地所有者在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就出让所有权的土地工矿叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 适用范围：投资环境好、赢利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。 出让土地使用权的终止 因土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权 由于土地使用权人严重违反法律或出让合同规定而被国家强制收回土地使用权 出让土地使用权期满前，国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权 因土地使用权出让合同规定的使用期限届满 6.3 集体所有地权行政管理（农村土地产权行政管理） 农村土地产权管理也要讲究效率 ——来自中国台湾地区的实例 尽管政府享有绝对权威，但政府管理行动的结果，未必符合想象。 农村土地产权管理也要讲究效率——来自中国台湾地区的实例 1949年，国民党退守台湾地区，4月实行375减租，以增强农村地区的公平性，稳定政权。 现实结果：？？？ 现实结果： 1949年后，租佃土地大幅减少：1949年4月，56.3%的私人土地在租佃制下运作，但同年12月下降至44.5%。 租地农民大幅增加非土地投入： “减租……大大鼓舞了佃农耕作的热情，无不尽其所能，以求增加生产” 现实结果： 化肥施用量大幅增加：1949年化肥施用量增加18.6%，1959年增加120.5% 总体情况：佃农收入增加额大部分投在了耕作上：39.8%用在肥料上，14.2%用在牲畜上，12.8%用在农具上。增加额用于纯粹消费方面，衣食7.3%，娱乐2.3%。 6.3 集体所有地权行政管理 我国集体所有地权行政管理体系的形成 “耕者有其田”产权制度的建立：1949－1953年 土地合作化：1953－1957年 土地