小区业委会业委会的基本职能要点.pptVIP

业委会的基本职能 物业管理条例对业委会的定义 业主委员会是业主大会的执行机构 物业管理条例赋予业委会的基本职能 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施； 业主大会赋予的其他职责。 业主大会的决议形成执行过程 业主提议 现实中的业委会情况 如果从执行功能看，业委会与物业公司并无本质区别； 业委会与物业公司的本质区别：业委会可以召开业主大会； 执行功能被突出； 召开业主大会的功能被弱化； 原因 物业管理条例的指导局限性； 业委会以维权为主要工作（执行职能）； 计划经济思维的延续，业主普遍具有依赖性； 过分强调业主参与性意识不强； 维权领袖出任业委会成员，难免克服领导意识； 结果 社区事务越发成为少数人的事务； 业委会的公信力下降（7月1日起，在焦点网业主论坛体现出的社区内部矛盾9起）； 业委会委员普遍出现出力不讨好的感觉； 个人对业委会的定位 业委会是一个服务机构，不因为业委会成员的义务奉献而改变其服务性质； 业委会没有天然的权利，其行为应严格依据业主大会决议，无依据不作为； 业委会是一个社区制度的宣传机构：宣传业主公约、业主大会议事规则等社区制度 业委会的基本职责 业委会的基本职责是集中业主意见，并形成可以表决的议题，付诸业主大会表决，产生明确的决议； 业委会不应有自有的倾向性，应鼓励和保护不同不同意见业主表达自己的意愿； 业委会的工作目标：让参与社区表决成为业主生活的一部分； 业主大会决议的产生及执行 提议人署名对议题负责； 议题应有明确的执行方案、预算； 决议的执行可以由提议人负责，或根据方案设计外聘人员执行； 业委会根据业主大会决议负责执行进程、预算使用的监督并向业主大会公告； 这种模式的特点 采用主动式的业主大会书面表决，前期成本比较高，随着表决成为业主生活习惯，表决成本会大幅下降； 提供业主平等的参与机会：参与表决、参与提议题、参与执行决议； 业委会从综合矛盾中心的执行机构转为维护社区民主秩序的支持中心 几点建议 制度建设要严谨、行为程序要严谨； 业委会应遵循举证责任倒置义务，接受业主广泛监督； 通过多种形式（书面简报、论坛公告、手机短信等等）与业主保持沟通渠道畅通，避免因公告形式的单一造成游离出业主视野； 广泛宣传解释业主公约、业主大会议事规则等制度，避免精心设计的制度成为少数人的制度； 慎用双过半原则决议，少数人的决议在执行中可能遇到强大的阻力； 业委会的最大敌人是“脱离大多数业主”，与业主保持最近距离是业委会始终的工作原则 费孝通：民主,就是这么简单 民主政治的初步工作是在‘整理意见’，归纳成几个不同意见，然后可以让人民根据这几个意见投票表决，寻出一个大多数的意见作为办事的依据。 *宿峰培训教材xufeng666@ 形成业主大会议题 业主大会表决通过形成决议 执行机构执行 执行结果回馈业主大会 *宿峰培训教材xufeng666@ * *