中国房地产发展路程及法律法规培训报告解析.ppt

实施细则重点解析 政策环境 13年新房涨幅≤10.1%；预售监督无变化； 5年唯一可免20%个税；2套首付适时提高。 天津细则与一线城市细则对比 政策环境 城市 主要限购措施 个税措施 其他 北京 自3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。 严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税 进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。 上海 严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。 要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。 广东 明确广州、深圳于3月底前公布房价控制目标，广州、深圳限购、限价继续“双限”政策，同时还强调广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，并要求年内全省地市实现住房信息联网。 严格按个人转让住房所得的20%征收所得税 广东国五条相关规定并未进一步细化，而其对于房产税、二套房首付、贷款利率是否加码均未提及。 天津 银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率，严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；进一步强化对借款人资质和信用的审查，不得违规发放贷款。 能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查；严格购房家庭资格复核，对不符合住房限购政策规定的，不予办理相关手续。 北京细则最为严厉，天津、上海、广东相对温和 历次天津调控细则关键点对比 政策环境 关键点 天津版国五条细则（2013.3.31 新国五条细则后颁布） 新津10条（2011.1.26 新国八条后颁布） 津10条（2010.4?国十条后颁布） 首套房首付比例 —— —— 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30% 第二套及以上住房贷款 认真落实首套房首付款比例和贷款利率，并根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 第三套住房 暂停发放第三套及以上购房贷款 —— —— 本地居民限购 —— 本市户籍居民家庭限购两套 —— 问责 对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。 各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任 落实管理责任 个税及营业税 能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 1.对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税 2.严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年 细则给购房者留出了一定的空间（外地户口购房蓝印政策不变），外埠投资客群成交量不会受到较大影响 天津细则下市场走向预判 政策环境 天津细则给刚需和改善客群都留出了一定空间： 首次置业的刚需客户，依旧可以享受到普通商品房和保障房； 五年以上家庭唯一住房免证20%售房差额税，则不会影响新房改善客群。 目前天津市基本上仍以自住需求为主，随着二季度推盘项目的增加和未来货币政策的收紧，2013年天津房价快速上涨较难出现，楼市依旧以大势趋稳为主。 我们的市场观点 政策环境 改善性产品 刚需产品 新国五条对于刚需和改善型购房来说并没有真正的阻拦，反而给予新房一定的“福利”让更多的购房者趋向新房市场。 两种产品的市场预判 天津房地产市场正处于良性上升的阶段，政策重点打压非自住型需求，遏制投资性需求。对于改善性购房，细则的影响可控。 天津细则较其余城市力度较小，但从宏观调控的整体方向来看，不能排除未来政策继续收紧。因此，快销变现应作为本案营销的核心战略之一。 THE EN