一个房地产营销总监的经历及其思想库序摘要.doc

【原创】一个fang地产营销总监的经历及其思想库序 地产行业，大家都知道，从上世纪90年代到21世纪的现在，20多年过去了，从起步到快步，再到跑步，这个行业的发展速度之快，只有在这个行当里经历的若干年份和若干事情的人，才会都体会一点点它里面水到底有多深。。。。。。 虽然一般的人也能说出个九通一平、期房、现房、容积率、得房率、绿化率、动静干湿分离，车流人流分开、动线合理、凸窗、采光、保温隔热、真空玻璃等之类的专业词语来，但那是因为房地产已经成为举国关注甚至举世关注的一个行业，对于热门的东西，话题就多，见面时或网络上，人们就喜欢津津乐道，所以，如今不接触房地产的人，也能说上个一二三，这不足奇怪。 下面是本人在这个行业里误打误撞、摸爬滚打、沐风洗雨近20年的一点点经历和体会，人道是：男怕入错行，女怕嫁错郎。在我的同学们和亲友们看来，我是对了行，偶尔的见面中也会用羡慕的口气请教我一些行业的情况，但在我看来，并不是那么简单，入对行的人很多，君不见，现在从事房地产行业的人总有上千万吧，但有多少人能够做到像潘石屹们那样成功的呢？我自己就没有成功，虽然混出了点点“专业”和“业绩”，那也是多年辛酸苦辣所感所悟而得，几乎不值一提。因此，我想说的是，即使入对了行，即使你很努力如我一样，但也还要一些造化的因素，否则，就谈不上“成功”二字。 正好自己这段时间在整理自己的专业系统的时机，有点兴致，随便写点，但希望有点价值，特别是对于同行的人们，能跟大家分享，如能从中得到一点一丝的启示，足矣。所以，一点点，一丝丝，只是一些皮毛及浅见而已，欢迎各位高人指点斧教，此谓，云深不知处，只在此山中。 [如月如梭，斗转星移。一二十年自己在房地产行业里做营销咨询、全程策划和销售管理所经历的东西，方方面面，实在太多，仿佛时间老人一路洒下的点点碎片，今天要拾起来，总觉有些零乱不堪，但我还是想从几个方面的线索入手，就像有几根绳子，把他们串起来，这样虽然还有点零碎（因为是即兴所写），但或许，能够成为一件件精美的礼品，奉献给大家。 守正出奇 首先，要从“成功”说起。不知大家是如何理解“成功”的，我的理解是这样：成功就是实现人生事业的目标。那你肯定要说，这太简单，大多数人都是成功的，比如一个人的目标是当一名医生，那么是不是所有的医生都是成功人士呢? 那当然不是，所谓人生事业的目标，就是你首先得建立你自己的事业，比如你开了1家房地产中介公司，你在乐意为他人安家置业服务的精神享受过程中也获得了物质的回报，得到了“财务自由”（关于财务自由的理解，如果有朋友乐意，可以与我交流），那么你就算是成功的人了。 这样说，你就不觉得简单了吧。首先，这个“财务自由”就是很多人也包括现在的我在仔仔追求的第一目标啊。 下面我就用“守正出奇”这个话题来引申出我在地产界混了这么多年的一点点感悟和在成功边缘徘徊的经历。 我们策划，讲究的就是“守正出奇”，就是在规则的范围内，寻找到奇特的路径，涉险过关，一举取得成功，如同游戏。这样，只有在惊心动魄后的安然，稳定，才能体会到什么是成功，什么是人生。然而，今天我的那些似乎是成功的案例，感觉并没有那么精彩，反而倒是要给大家讲些失败的案例，我觉得会更有价值，希望大家从反面来学习，以资你们以后的成功。 T1 h4 T6 {8 E K Q; S8 i 第一个讲的，那是10几年前，我的第一份工作就进了一家大型的国有房地产开发公司，我开始在营销部做策划，刚开始的时候，说白了就是跑龙套，因为刚毕业进公司，再说那时的房地产还在启蒙阶段，所谓的策划也是就是现在的办公室文员或小小的文案吧，虽然工作不起眼，但接下来所经历的一些事情，可使自己长了见识，也使自己在艰苦的经历中学到了点东西。 公司在开发区一幢当时最好也是最高的大厦的三楼，从当时的眼光（学校刚毕业，另90年代初的开发商都在萌芽阶段）来看，还是挺气派的。公司部门不少，10几个，预算、合约、财务、人事、总务、行政、动迁、工程、营销、物业、装潢、材料等，但公司人却不多，30来号人（一些精彩人物会在以后的叙述中出场），不过当时公司刚成立不久，刚在开发区拿了一大片（上千亩）土地，搞一级开发（动迁安置，三通一平等），也用土地投入跟人合作做二级开发（就是现在大家理解的传统房地产——造商品房预售销售），从我进公司后，陆续新进来的人就渐渐多了起来。 公司人不多，但实力雄厚，项目很多，所以公司的内部事情就比较容易掌握，特别是做策划的，我想, 如果对策划有了本质的了解后，你就会知道，做策划的，其实就是把采购、配菜、做菜、吃菜和打杂（洗碗之类）的集于一身，你不得不去接触很多的方面，用很多方面的知识去解决方方面面的问题。我想，我还是围绕我这个公司的老总的故事来把事情展开。 我们的这个老总实在是个高人，江湖上混的人。他一直在机关里混，好不容易几十年混到