第二章房地产开发项目策划摘要.pptVIP

第二章  房地产开发项目策划 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生理解房地产对位置的特殊要求及产品定位的原则和方法；熟悉房地产市场分析的步骤与方法；掌握房地产开发项目策划所包括的内容。 重点难点：重点是开发项目的市场分析与预测及目标市场定位；难点是房地产市场预测分析的方法。 教学时数：6 第一节 房地产开发项目策划概述 对房地产开发项目策划的理解应当从以下几个方面进行： 一是房地产开发项目策划具有明确的目的性； 二是房地产开发项目策划是在市场调研和市场定位基础上进行的创造性活动； 三是房地产开发项目策划应综合运用各种策划手段和创新性思维对各种资源进行整合； 四是房地产开发项目策划要遵循特定的程序进行；五是房地产开发项目策划最终要形成可操作性的策划文本；六是房地产开发项目策划必须有专业化的团队分工。 三、房地产开发项目策划的作用 房地产开发项目策划能提高开发企业的决策能力 房地产开发项目策划能增强房地产开发项目竞争能力 房地产开发项目策划能提高开发企业的管理创新能力 房地产开发项目策划能有效地整合房地产项目资源 四、房地产开发项目策划的工作流程和阶段划分 （一）房地产开发项目策划的组织和工作流程 （二）房地产项目策划的阶段划分 1.房地产全程策划 2. 房地产策划的阶段划分 房地产开发项目策划大体分为了三个阶段，一是开发项目前期策划阶段，二是项目营销期策划阶段，三是项目售后期策划阶段。 开发项目前期策划阶段主要做项目的区位分析、项目产品定位、以及物业管理建议、项目投资决策分析；项目营销期策划主要做项目主题和形象设计、价格和渠道的确定、促销和推广策划；项目售后期策划主要做物业管理策划。 五、房地产开发项目策划的主要内容 （一）房地产市场调查策划 （二）房地产投资策划 （三）房地产主题策划 （四）房地产产品设计策划 （五）房地产营销策划 （六）房地产物业管理策划 第二节 房地产市场分析 2.4 房地产开发项目市场调查 1.熟悉房地产市场调查的主要工作内容； 2.了解房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场调查的程序，房地产调查的程序，房地产市场调查的常用方法。 必要性 2.4.2 房地产市场调查方法 2.4.5 房地产市场调查的主要内容 第三节 房地产市场细分和目标市场 （二）不同物业的细分市场需求预测 第四节 房地产产品定位 第五节 房地产市场需求预测 （2）住宅市场需求预测 包括两方面的内容：一是住宅市场对数量的需求，二是住宅市场对住房标准的基本要求。有两种方法： ① 额定需求预测法：就是在假设人均的住宅需求保持相对不变的条件下，来预测未来的住宅市场需求的，这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。 Df ＝ Pf × Tf － Sc Sf ＝ Df ／n ＋ A 式中：Df ——预测年限的住宅市场需求（按预测的住房标准）与现有的供给 量（合乎预测标准的现有住宅）之差； Pf ——预期人口数； Tf ——预期住房标准； Sc ——现有供给量； n ——预测年限； A ——原住宅的平均报废量； Sf ——预期平均开发建设的住宅量。 当住宅标准以户均单元数表示时，未来的住宅市场需求预测可以用下式表示： Df ＝ Pf × Tf ／HPf － Sc 式中：HPf ——预测未来的家庭平均人口数。 ② 有效需求预测法：是根据住户对住宅的支付能力来预测住宅市场的 需求量，这种方法对预测高收入家庭的住宅市场需求效果佳好。 第五节 房地产投资方向的选择 第六节 房地产开发场地的选择 [本章课外拓展参考书目] 1.阿德里安那，《房地产市场分析案例研究方法》，中信出版社，2003年版。 2.叶剑平，《房地产市场营销》，中国人民大学出版社，2000年4月版，第七章。 3.李清立，《房地产开发与经营》，清华大学出版社，2004年版，第三章。 4.罗龙昌，《房地产业宏观管理》，经济管理出版社，1999年版。 5.杨继瑞，《房地产新政现状、展望与思考》，西南财经大学出版社，2005年版。 3.办公楼的需求预测 （1）办公楼与第三产业 城市办公楼的供应量应与第三产业的发展相适应。 （2）办公楼竞争情况调查 相对较小或中等规模的办公楼，其竞争对手一般就是同一节点上的其他办公楼，大型的或特殊用途的办公楼，其竞争对手包括了整个城市内的其他楼宇。竞争调查要以不同的情况，分别确定办公楼的等级和调查区域大小。 调查竞争楼宇的信息主要包括