濮阳_油田总部理想城项目_市场调研解析.pptVIP

项目研究的工作阶段划分 中等规模、高容积，宗地现状较为平整，无强势自然资源，拆迁完毕，无高大附着物 [属性界定]四线资源型城市边缘, 无强势自然资源，不临城市主干道，中高容积率、中等规模项目 作为古代黄河文明的一环，濮阳也拥有悠久的历史，名人辈出，被誉为中华第一龙乡。 濮阳因70年代石油开采而重新崛起，全国各地众多石油人汇聚于此，濮阳得以建市。 传统保守和现代开放是濮阳的双面个性，看似矛盾却相得益彰，透露出这个城市独特的魅力 2012年濮阳GDP近千亿，纵向比较增速较快，但横向比较排名靠后，经济发展后劲十足 近四年来，濮阳固定投资与消费总额持续增加，但与周边城市对比，地产发展潜力巨大。 濮阳市居民人均收入的快速提高为房地产开发提供了持续消费需求。 濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结构，是濮阳经济发展的支柱产业。 濮阳形成以中原油田为核心的完善石油产业链结构，是濮阳经济发展的支柱产业。 借势中原经济区的规划利好与对濮阳市的三大定位，濮阳市迎来了新的发展契机。 北移东扩是城市发展的主抽，项目位于油田与濮东新区的双核中心，油田东扩的首站，前景向好 国五条新政出台，针对一二线城市、投机性需求明显，对濮阳楼市特别是刚需需求影响有限。 近五年来，濮阳市一级市场土地供应逐年增加，出让价格也稳步提升，推动了房地产的发展。 2012年濮阳土地供应达到峰值，出让土地面积达31万方，将于今明两年集中入市，市场竞争日趋激烈 中心城区特别是市区的城中村改造将成为未来土地市场供应的又一增长点，成为未来供应主旋律 房地产投资及施工面积的逐年增加，表明行业投资和需求持续呈现两旺态势。 濮阳房地产从2009年开始进入快速发展时期，以本土开发企业为主，鲜有全国级开发企业进驻 集资房和自建房逐步淡出市场，释放了市场容量，未来市场空间巨大。但市场上以团购低价模式建房日盛 城区特别是油田各类保障房或经适房每年均有巨额体量入市，约73万平，对刚需冲击较大。 本轮工作共计完成各板块在售待售项目实地调研36个，其中油田板块20个，市区板块16个。 2012年濮阳城区供应呈多点爆发趋势，濮阳新区和城市郊区成为供应主力区，新增供应约750万平 市中心板块和商贸板块是濮阳价格的权重板块。整体价格区间集中在5000-6000元间，探顶7000 100-110平的紧凑三房是主力户型，大平层和复式户型开始出现，户型创新不足，同质化严重。 现阶段，濮阳地产营销尚处于高速发展阶段，主要依靠大众传播，传统渠道终端，展示包装；其中事件活动运用较少。 濮阳新区板块是市区热点板块，主要以低价销售为主，客群具有全域性，未来发展前景看好 濮阳新区板块是市区热点板块，其中以建业一号城邦、棕榈泉以及亿丰时代广场代表项目；由于新区项目体量较大，客户群定位范围较广；其营销手法极具代表性，基本上代表整个濮阳房地产行业的整体营销水平； 中原西路-黄河路西路板块是较早开发的板块之一，居住氛围成熟，交通通达性佳，生意人居多 泛中原路板块各项目固守濮阳传统的营销模式，售楼部展示，小范围的大众传媒推广； 市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，云集了市区最优质的市政、人脉资源。 市区中心板块是整个房地产行业的价值标杆，但因为其先天的地段优势，其营销手法在传统媒体基础上，偏重于高端客户群体的体验，其代表项目为城中城、铜锣湾； CBD板块商务气息浓厚，商业氛围成熟，商用型楼盘扎堆涌现，代表了濮阳商业市场风向标 总站板块胜利路沿线成熟小区密集，生活氛围成熟，前线职工较多，路网改造加速，前景看好 市中心板块是市区的价格标杆，高端客户集中区，云集了市区最优质的市政、人脉资源。 中原路东段是油田区域房地产市场的价值标杆，中心地段优势，决定其先天的贵胄地位，在营销手段上同样偏重于高端客户群体的体验，其代表项目为城上城； 油田商贸片区供应较少且以中小体量为主，东、南城郊供应激增，多以旧改大盘为主 油田可售体量约69.万平，存量为357万平，新增供应引来井喷爆发。2013-2015年是集中入市期 油田片区户型以90-120平之间的紧凑三房为主，方正实用型受追捧，创新户型开始涌现。 均价站稳5000元，由商贸中心向四周逐步递减。两级化严重，团购房、保障房对价格拉低作用 油田客户对置业要求较高，地产开发水准引领全濮阳。目前市场主流竞争已从核心产品层向外延产品过渡。 本案中等体量规模，处于城市郊区，无强势自然或市政资源，更面临建业桂圆的直面竞争，进入肉搏战。 综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为市场定位提供最终成型基础 本项目制胜法则：乘大势、借外力、差异化 基于市场调查，以及结合我司以往的经验，现对项目规划设计提出前以下瞻性的建议； 户型——荣域经典户型 N+1户型，独立客房或保姆房 户型方正实用、南北通透、动静分区、干湿分离