安徽别墅客户159154149要点.ppt

合肥别墅项目客源分析（节选） 合肥别墅市场起步于90年代中期，以琥珀山庄为代表，发展较为缓慢； 进入1998年以后，随着合肥房产市场的整体启动，合肥西区大蜀山旁出现以金凯花园、望园别墅、新加坡花园城等初具规模的别墅群，形成合肥别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的两年中趋于沉寂； 2000年下半年，随着中国经济总体形势的持续、高速发展，合肥作为省会城市实力的进一步增强。合肥的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏； 经过近十年的发展，合肥的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。联排别墅的出现，叠加式别墅的形成以及近年所出现的花园洋房等类别墅产品，均可看作是别墅的衍生品，表明市场开始真正走向成熟； 伴随着合肥作为省会城市的经济发展，辐射能力的逐步加强，可以预见，别墅类产品的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。 纯别墅项目比重较少，别墅多以混合形式出现； 目前由于土地政策的限制和地价的上涨，合肥市场上推出的别墅多以混合产品形式出现，而纯别 墅项目减少。（碧湖云溪、和庄、格林硅谷、维多利亚别墅、元一水果墅、御景山庄等项目）。 区域分布不均衡，别墅只出现在交通便利、环境资源丰富的区域； 今年在售的楼盘中，大多数的楼盘集中在高新区，围绕大蜀山森林公园、湖面和城市公园呈环形 分布，而由于地理位置和土地政策的限制，部分区域无别墅楼盘在售。 产品多样化发展，经济型别墅成为主流； 由于别墅的销售周期和开发风险相对要长于普通的多层和小高层住宅，因此在产品设计上，开发 商一般采取适当安排或者不安排独栋别墅，而主要推出面积和单价都相对低的联排和叠加别墅， 从而降低开发风险。 整体价格稳步上升，经济型别墅产品成为主流； 随着别墅楼盘的档次的不断提高以及开发理念越来越成熟，合肥在售别墅价格正在逐步上升，但 大量的“类别墅”产品的出现。 客户群体多样化。 企业主仍然是别墅的主要消费群体，比重超过多半以上。此外伴随着更多外地企业的进入，更多 的企业管理人员和公务员也占据了相当大的比例。 巢湖别墅项目客源分析（节选） 别墅项目客户分析 合肥豪宅市场 高端市场 别墅市场 发展趋势 合肥别墅市场的发展历程 合肥别墅市场逐渐趋向成熟，别墅市场前景看好！ 合肥别墅市场的发展现状 目前合肥市别墅主要集中在蜀山区，该区域凭借优越的地理位置和纯美自然景观成为合肥别墅 开发的热土；但随着城市不断的扩张，合肥远郊必将成为未来别墅市场开发的重点区域，其中 肥西紫蓬山风景区最具代表性。 受国家对别墅用地的严控影响，合肥新开发的别墅项目渐成市场的稀缺产品，故在一定程度上促成了别墅产品价格的上扬。 目前合肥别墅市场上，产品多以经济型别墅和类别墅产品为主，容积率多控制在0.8-1.2之间，同时，别墅产品也多以附加产品的形式出现在部分楼盘，真正意义上的纯别墅项目较少。 随着城市规划力度的发展，合肥别墅已由近郊向远郊转移； 合肥别墅市场出现供不应求的局面，价格一路上扬； 合肥市场在售的别墅产品主要以经济型别墅和类别墅为主。 合肥别墅(含类别墅)分布图 阿奎利亚 元一水果墅 帝豪星港湾 柏景湾 世纪别墅 琥珀山庄 静安新城 万振逍遥苑 碧湖云溪 玫瑰绅城 绿色港湾 金色池塘 城市风景 和庄 御景山庄 谰溪镇 桂花园 维也纳森林 维多利亚 大溪地 学府春天 香榭水都 浅水湾 格林硅谷 金星家园 双湖美墅 目前合肥市场别墅及类别墅产品主要集中在西 南组团的蜀山区和经开区,其凭借优越的区位和景 观资源已成为别墅等高档豪宅的开发热土; 瑶海区和包河区近年也有少量的豪宅产品面市, 但总体供应量不大,产品主要以经济型类别墅为主. 在售别墅 已售别墅 华府竹丝苑 客源分析1 —— 主力购买人群年龄在35-55岁之间， 企事业单位管理者和政府公务人员占主导地位 数据来源：合富辉煌市场研究部 客源分析2 —— 购买因素主要考虑小区环境、价格及区域前景置业目的主要以休闲度假和居住为主 数据来源：合富辉煌市场研究部 合富模型 —— 别墅客户分析模型 沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式 思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈 在舒适和高品位的生活基础上、强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物 怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清净和人文气息浓的地方 丰富的阅历、有敏感的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理、同时注重生活品质和舒适性 重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试