01房地产与房地产市场要点.ppt

（１）按地域范围划分 　　　房地产的不可移动性，决定了房地产市场是区域性市场．按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式之一。 （２）按房地产的用途和等级划分 　　　由于不同房地产类型从投资决策到规划设计，工程建设及面向客户的类型等方面存在较大差异，因此可以按照房地产用途分类，如居住物业市场（含普通住宅市场，别墅市场，公寓市场等），商业物业市场（写字楼市场，商场或店铺市场，酒店市场等），工业物业市场等．同时，还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场，乙级写字楼市场等。 （一）房地产市场的类型 （一）房地产市场的类型 （３）按房地产交易形式划分 可以将新建成的房地产商品划分为销售（含预售），租赁（含预租）和抵押等子市场，针对存量房屋的交易划分为租赁，转让，抵押和保险等子市场． （４）按房地产购买者目的划分 买家购买房地产的目的主要有自用和投资两类．根据购买者目的不同，可以将房地产市场分为自用市场和投资市场． （一）房地产市场的类型 （５）按房地产开发，销售与消费过程特点划分，分为土地市场（一级市场），房地产增量市场（二级市场）和房地产存量市场（三级市场）。 在我国,一级土地市场的交易发生在投资者与政府之间,是一种典型的资源垄断市场和国家垄断市场；二级市场是新建商品房销售及土地使用权转让市场；三级市场是存量房交易市场,是消费者之间的交易活动. （一）房地产市场的类型 1.房产市场 2.地产市场 3.房地产金融市场 4.房地产劳务市场 5.房地产技术信息市场 （二）房地产市场的主体与客体 房地产市场的交易主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方，他们在交易中扮演着不同的角色。 房地产市场的交易主体 一般说来，房地产市场的交易主体可以分为以下几类： 第一，供应方。即向市场投放房地产的一方。它主要包括房地产开发公司、房地产经营管理单位及出售或出租私房的个人。 第二，需求方。即从市场获得房地产的一方。它主要包括购买或承租房地产的法人和个人。 第三，融资方。即以资金投入保证房地产市场成功运作的一方。它包括国家、银行、企事业单位、社会团体和个人。 第四，代理方。即指房地产代理经营中的中介机构和房地产经纪人，他们主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。 房地产市场的交易客体 房地产市场的交易客体主要是指作为房地产市场交易标的物的房产和地产。对于不同类型的交易市场，交易客体又有所差异，对地产市场来说，征地交易的客体是土地的全部产权，批租交易的客体只是土地的使用权；对房产市场来说，买卖市场的客体是房产的全部产权以及房基地的使用权，租赁交易的客体只是房产的使用权，个别情况下包括房基地的使用权。 房地产市场的交易形式 房地产转让 指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 商品房买卖 商品房预售、商品房现售、已购公有住房和经济适用住房上市出售 房屋赠与 房屋交换 房屋租赁 房地产抵押 房屋出典 （三）房地产市场的特点 1.房地产市场的都市性 2.房地产市场的区域性 3.地产市场的垄断性 4.房地产市场的统一性 5.房地产市场供给的稀缺性 房地产市场是典型的区域性市场 不同地区由于社会经济发展程度的差异，使房地产市场发育和完善程度具有显著的区别 同一类型的产品地区差价很大 市场供求圈小，辐射功能弱 由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情况 例如将房地产市场大致划分为北京房地产市场、上海房地产市场、广州房地产市场等 一个完全竞争的市场必须具备三个条件: ①商品同质、可以互相替代 ②某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场 ③信息充分、传播畅通。 但房地产市场不具备上述三个条件 房地产市场是不完全竞争市场 房地产市场具有双重性 房地产市场是房产市场与地产市场的统一体 房地产市场是有形市场与无形市场的统一体 房地产市场是投资品市场与消费品市场的统一体 房地产市场交易形式的多样性 　 一般商品的交易市场以买卖为主，但房地产市场交易伴随着相应的权益产生了多种多样的交易形式。如土地使用权的出让、转让、抵押、房地产的买卖、租赁、调换以及派生出的房屋抵押、典当、信托等 房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性,其变化的基本规律也是: 繁荣－－衰退――萧条――复苏 房地产市场的运行与整个国民经济发展的总体趋势大体一致，同时