房地产基础知识培训祥解.ppt

六、房地产物业管理 一、物业管理公司 （一）物业管理公司的特点 物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。 （二）物业管理公司的性质 1、物业管理公司具有独立的法人资格。 2、物业管理公司属于服务性行业。 （三）物业管理公司的权利和义务 根据国家和部委的有关法律规章，以及规范性的物业管理委托合同的有关规定，物业管理公司在物业管理中，有以下一些权利和义务。 1、物业管理公司的权利主要是： （1）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理费用； （2）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （3）有权制止违反规章制度的行为； （4）有权要求管委会协助管理； （5）有权选聘专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； （6）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 2、物业管理公司的主要义务是： （1）履行物业管理合同，依法进行经营管理； （2）接受管理委员会和住宅小区内居民的监督； （3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可通过； （4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 二、业主与业主管理委员会 （一）物业业主 （二）业主管理委员会性质 （二）业主管理委员会的产生和组成 （三）业主管理委员会的权利与义务 五、房地产物业管理 1、业主管理委员会的权利主要有： （1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。这是业主管理委会员的最基本权利，也是最重要的权利。 （2）决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。 （3）审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使收费标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议，由物业管理公司下发执行。 （4）审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。 （5）审批物业维修基金的使用计划。 （6）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。 2、权利与义务是相对应的，业主管理委员会也要承担相应的义务，主要有： （1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督。 （2）严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司落实各项管理工作。物业管理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主管理委员会有义务出面调停。 （3）有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公司协商解决处理。业主管理委员会有义务征询业主的意见和建议，并向物业管理公司反映，以使其改进管理。 （4）接受业主的监督。 （5）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。 （6）通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。 （五）业主代表大会和业主管理委员会会议 业主代表大会可由业主管理委员会负责召集，至少每年召开一次，特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是： （1）选举新的业主管理委员会； （2）听取管委会的工作； （3）听取和审查管委会的工作报告； （4）听取会员的意见和建议； （5）研究决定涉及业主利益的重大问题； （6）改变和撤消管委会不适当的决定； （7）其他需要研究的问题。 三、物业管理公司与业主管理委员会的关系 （一）法律上的平等关系 （二）在权利与义务方面是一种服务与被服务关系 （三）在工作中是相互协商和相互帮助的关系 办理《建设用地规划许可证》: 需准备文件如下： 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书 二、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 办理《国有土地使用证》: 需准备文件如下： 立项批复 办理土地出让手续申请 审定设计方案通知书 土地评估报告原件 出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地 使用证附图（加盖双方公章） 《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单 建筑面积与用途说明书 加盖工商部门备案章的营业执照复印件 《建设用地批准书》或原用地单位的《国有 土地使用证》、《房