5房产买卖和评估精要.pptVIP

房产买卖和评估 东华大学MBA 张健 2009年10月25日 买房产, 不管是用来自住还是投资, 都是一种投资行为 它不但是绝大多数人中国人一生中所做的最重要的经济决定之一 而且它和其他任何投资一样存在着潜在利润和风险. 应该会更全面和深刻了解许多影响房产市场包括价格的变化因素 不论是作短期, 中期和长期的投资打算, 这些知识都会帮助你作出更科学和更理性的投资评估和选择 买房产 如果在一段特定时间里许多因素和指标都是很好或良好的, 有些读者就认为这时就是买房的最好时候和好时候，并决定要买房 但这一决定还是值得我们要更仔细的推敲与评估, 这是因为不管购买者是不是这样认为, 对绝大部分人来说，购买房仍然是一笔很大的投资 而且对于许多中国人来说，这也是他们一生中将做的最大的经济决定或决定之一 买房产 期房 现房 二手房 买期房 买期房优点： 由于先期就购买，利于选择户型、位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了较大的选择余地； 买期房贷款最多可以是房价的80%， 期房的价格一般比现房便宜；?价格给予优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力, 许多开发商在初期销售期房时价格适当便宜些, 也正因为一般来说期房比现房便宜这一主要因素，所以很多房地产炒作者一般是买期房，卖现房，从中获利。 买期房缺点： 期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利。? 开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性介绍所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别。 如果开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者, 这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生. 买现房 买现房优点： 对现房，小区内外交通，景观，还是房屋本身，看起来直观，购买风险小， 办理手续后就可入住，不费时, 买现房贷款最多可以房价的80%， 在整体市场一般或较差的情况下, 反而有时可以买到较好的房屋, 而在市场情况很差的时间, 这一点非常明显, 因为这时候买期房风险很大, 开发商可能没有能力按时完成项目. 买现房缺点： 除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少 在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多 买二手房 买二手房的优点： 对不同的房屋选择余地较大, 小区内外交通，景观，还是房屋本身，看起来直观, 周边配套相对齐全. 有时付了首期款, 如果房屋已空出且卖房同意, 就可入住，即入住时间会很短 在许多地区，特别是市中心，期房数量已非常有限，而现房选择更多，对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。 买二手房的缺点： 房产价格时常含有相当水份, 常常有经验不丰富的买家在付了定金或买入后发现其它差不多的房产便宜许多等情况. 买二手房贷款最多可以房价的70%， 由于一般都为个人买卖，法律制度和信用制度不完善的情况下，在交易包括付款和办证中，容易造成互不信任和担心 遇到有些操作不规范中介公司，经验不丰富的买家，可能多付服务费 项目和土地评估的几个重要方法 1. 评估的主要需求者 2. 为什么要评估? 3. 市场比较法 4. 投资回报法 5. 成本计算法 1. 评估的主要需求者 房地产开发商: 土地和房地产项目的评估 买房者和卖房者:房地产交易的参与者 企业兼并和收购:作为投资目的的房地产项目 发放贷款者:决定出借资金的(抵押)范围(多少) 法院(譬如,房地产(分歧的)解决,倒闭) 市场上仅存在少量的可以指明价值的交易 每个房地产（项目）都是唯一的 – 地点 – 许多和已变化的属性 资产价值大,出错误的损失也很大 评估房产 房屋评估的常用方式 市场比较法 投资回报法 成本计算法 3.市场比较法 市场比较法将目标房产与周边和近期内已经发生交易的类似的房产或/和其它在售房产加以比较对照，通过比较目标房产与其它每处房产的优势与劣势，对价格进行调整，这样，投资者就能对目标房产的市场价值有很好的了解，其中投资者对市场的了解也起到关键性的作用。 应用市场比较法依赖于投资者寻找与目标房产最为类似的房产或/和其它在售房产，同时比较标的房地产在大小、年限、特征、状况、建筑质量和造型等方面最好较一致。为了使比较标的房产与待估标的房产合理匹配，一般投资者须将每平方米单位的价格调整后再进行比较。 市场比较法是最基本和常用