12第九章房屋权属制度精要.ppt

第九章 房屋权属制度 第一节 房屋所有权 房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。 占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。 使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。 收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。 处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。 房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。 房屋属于建筑物，是土地的定作物，它虽然附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来说，房屋与土地可以分别归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。 但在实际上由于房屋必然附着于土地，因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系，这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系，即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的；反过来，房屋所有权的变更或丧失，也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。 由于我国土地只归国家或集体所有，且其所有权不能流通，因此房屋与土地的关系主要体现为房屋所有权与土地使用权的关系。 房屋所有权的特点 房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。 房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。 房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离，房屋所有权发生变更，土地使用权也随之发生变更，反之亦然。 国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。 房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让；非法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让的无效。 房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。 房屋所有权种类 对房屋所有权加以分类，明确不同类别所有权的性质和特征，便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类： 从所有权权利主体的内部构成来看，可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。 从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分，可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权；房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权，后文将对之作专门介绍。 我国的房产登记，按照房产性质将房屋所有权分为以下几类： 公有房产，即国家房屋所有权和集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋，国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋，以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。 私有房产，即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民，包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。 中外合资房产，即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。 外资房产，即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。 其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋，如宗教组织拥有的房屋。 房屋共有 一项房屋所有权可以有一个主体，也可以有多个主体。房屋共有是指某一房屋属于两个以上的主体所有。 房屋共有具有以下特征： 房屋的共有权人是两个或两个以上的公民，他们对同一房屋共同享有一个完整的所有权。 共有的客体是同一房屋，共有房屋在共有关系存续期间不能分割，每个共有的公民对整个共有的房屋都可以行使权利。 共有人对共有的房屋按照各自的份额享有权利或者平等地享有权利。 房屋共有具有的特征包括下列哪几项？(?? ?)。 A、主体有两个或两个以上 B、客体是同一项房产 C、对外关系中，房屋各共有人共同作为单一的权利主体 D、对内关系中，房屋各共有人对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务 E、共有人转让自己的权利须经全体共有人同意 房屋共有的两种形式 房屋按份共有 按份共有是指两个或两个以上的公民按照各自的份额分别对共有的房屋享有权利和承担义务。 房屋共同共有 共同共有是指两个或两个以上的公民对共有的房屋不分份额地共同享有权利并承担义务。 房屋共有人的优先购买权 我国《民法通则》第7