世联案例研究：香港青衣城要点.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 世联研究案例 [关键字]： 地铁、商业 [案例简介]： 依托地铁成功的商业 香港青衣城 开发模式 地理位置：新界青衣青敬路33号 (青衣地铁站) 占地面积：4.6万平方米 层数：四层 商铺数目：140多间，其中食肆20多间 车位：220个 交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。 开发商：香港地铁 基本概况 规划模式 人流线 通过地铁出入口直接进入购物中心 通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住宅相连 对多个楼层直接导入外部人流 通过内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层 建筑特点 分层错落设计中空，令商场整体空间感扩大，以造就商场的气势、营造良好购物环境 物业布局 最底层是地铁站 地下一层至三层是商业建筑 三层以上是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园 出入口 一层有多个人流出入口，人流引导有优势 地铁站出入口经过三楼，人流优势较大 地铁出入口直接进入购物中心，内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层 商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。 楼层 业态组合 重点商户 G层 餐饮+娱乐 麦当劳、必胜客、青衣电影城等 首层 服饰+餐饮+美容保健+百货 扒王之王、大家乐、香港赛马会 二层 家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰 实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心 三层 家居+家电+超市+餐饮+医疗保健 家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等 以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店 产品模式 业态 LG层依靠大面积铺位吸引人流，地铁出入口经过L3层有较大人流优势 主力店主要分布在各层四周外围部分，以吸引人流 各类商户主要集中在L1、L2层 各层均设有食肆，每一层都有不同国家的风味，让顾客来到这里可以尽情享受各类美食，营造热闹、非凡的购物氛围，体会一站式的购物乐趣 LG/地下层铺位基本以大面积分割，客源通道比较少，餐饮和电影城主题可以帮助吸引人流 服饰在L1/一层，集中在楼层的中心位置，其他配套如扒王之王，大家乐，香港赛马会等均分布在商场的外端，给人流以较平均的各个方向引导 L2/二层有两个主力商家：宝惠家居广场和玩具反斗城，也是分布在楼层的两端，同样也是对人流安排的考虑 L3/三层用餐饮贯穿，地铁站出入口经过三楼，人流优势较大。 服装/配饰/鞋帽 各类服务 珠宝/精品 美容美发/个人护理 美食 娱乐 LG 7 2 L1 26 18 8 5 9 L2 1 4 5 4 6 L3 4 6 总和 27 22 13 13 28 2 产品模式 商户组合分析 产品模式 装修主题 商场以海洋为主题形象进行包装，各层穿插了多家拥有大自然海景的主题餐厅 中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡 整体商场充满了海洋气息 香港第一个主题购物中心——海洋主题 帆船装饰造型 中庭精美布置 主题商户 位置 海洋主题豪华电影院 G1 潜艇主题西餐厅 G1 4层楼高模型装修的中餐厅 G1 拥有大自然海景的主体餐厅 各层穿插 热带鱼景观 青衣城消费人群：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，既包括满足社区居民，也包括外地游客。 客户构成 对于周边消费人群主要有以下几部分： 周边居民 来香港旅游的国内外游客 过境香港，机场一定时间停留的乘客 青衣通过引入家用电器、超市等日常消费项目，以及新颖的概念设计以吸引周边客群 通过在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店，以及划分成的小型店铺，保证了消费者的“一站式”消费，借助地铁等快速交通的优势，带来了全港的居民 通过招商莎莎等在知名的专业性商店，吸引国内外游客 每日流量超过５万人，商铺出租率达到１００％ 超越许多传统购物中心 地铁优势带来大量区外人流、来港客流 地铁：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇 公共交通：约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。 资源利用 交通 旅游 作为比较偏离于市中心的综合商场，青衣城依靠地铁的优势，与机场、香港迪斯尼乐园车程仅为10多分钟，便利的交通使其成为旅客离港之前的最后的购物点。 土地资源 青衣城位于蓝巴勒海峡之畔，为确定其装修风格设计师曾远赴世界各大城市考察，最后决定采用以海洋概念为主题的设计，鲜明的形象主题，容易在消费者心中留下深刻的印象，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。也是吸引消费者定向消费的主要卖