地产培训基础知识要点.ppt

物业知识 物业： 所谓物业，是指：有价值和使用价值的房屋，附属设施以及相关场地，如整个小区或单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。 物业管理： 物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理经营者受物业主的委托，按照有关法律和规定，行使管理权。物业管理的内涵主要有：执行日常管理工作（如保安、公共场所的清洁工作，公共设施的正常运转和其他服务），负责整个物业的保养和维修，以经济手段管理物业；担任业主的代理人，保障业主的利益。 水箱供水 水箱供水：指在楼盘顶部的屋顶水箱，由泵房将水抽至屋顶水箱，再回流下来满足各层用水。 弊病：长期使用形成二次污染，特别是积淀水垢后容易产生有害细菌，有些住宅区的楼顶水箱由于管理不善，没有做到定时清洗，甚至长出青苔，严重污染水源的清洁。 变频供水 是指取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而大大提高了用水质量。而且，也使得设计楼盘外观更为简洁，更为美观。他将成为完善供水配套质量上的发展趋势。 Part Five 营销常识 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。 基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。 预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，并将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归购房者。 定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 公共维修基金 指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金为总房款的1%。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 谢谢！ * * 出房率 = 12种情况不能计入房屋建筑面积 1. 层高（高度）在2．20米以下（不含2．20米）的房屋和斜面结构屋顶 2. 楼梯下方空间 3. 公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的 4. 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑 5. 层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室 6. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷 7. 房屋之间无上盖的架空通廊 8. 房屋的天台、挑台、天台上的花园、泳池 9. 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台 10. 利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋 11. 活动房屋、临时房屋、简易房屋 12. 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；房屋权属登记涉及的有关房屋建筑