2011济南连城国际项目整体定位方案教程解析.pptVIP

机遇，站在城市运营的高度去诠释 都市商务政务区； 都市时尚购物区； 都市高档居住区； 都市休闲娱乐区； 都市餐饮聚集区； 城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用 新都市主义：创造出亲切宜人的空间和高品质生活环境 一站式的便利和满足 “新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。 “个性、时代、效率”生活主张 占据城市资源交汇的核心地带，缩短时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。 高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合 “新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。 追求成就感、时代进步 毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。 A地块为：特色餐饮娱乐街——SV乐膳坊 C地块为：时尚精品购物街——潮百汇 项目报告结构思路导图 项目界定 综合体解构 地块解析 区位分析 项目归类 市场分析 项目定位 推广核心 项目表现 宏观市场 区域市场 济南商业市场 主题定位 客户定位 业态定位 楼层定位 运营模式 A地块 C地块 细分市场 广告策略 主题推广 定位分析 整体定位 商业研判 定位分析 定位背分析 关于项目定位 商业定位背景： 1、整个纬十二路新建及筹建项目除玫瑰坊外全部为高端商业综合体 2、由于考虑出售，所以业态定位上不能定位风险高的、难于管理的业态； 3、纬十二路在未来经济发展中具备区域经济中心的潜质，周边消费群体也会逐渐细分； 市场细分： 1、本区域缺乏定位经济且时尚的年轻人消费场所 2、本区域拥有30多栋办公楼以及2万多年轻家庭；多所学校 3、消费理念：时尚、潮流、经济且追求品牌 打造稀缺型商业物业模式、细分纬十二路商业客户群 商业盈利模式 功能种类 模式一： 酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡的发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 --- 外包经营 外包经营 写字楼 销售/出租 销售/出租 出租 销售/出租 商业 自行经营/出租 销售/出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 销售/出租 一般出租 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 四种发展模式的盈利模式 【获利模式】 商业街销售获利，保留30-40%持续经营获利 商业 大部分出售和少量作为固定资产租赁获利 办公 成功销售获利 公寓 外包经营，长期持有获利 酒店 本案盈利模式 整体定位 整体定位 以新都市主义的名义， 打造济南的城市生活中心 整体定位 案名建议 连城国际 Liancheng International 公寓 铂金公寓 商业 SV乐膳坊 写字楼 精英领域 潮百汇 注：SV-是英文服务（service）的缩写 A地块 C地块 商业研判 本案商业解构 零售：餐饮：娱乐：酒店：其他 50％：18％：20％：10%：2% 连城国际商业 主题商业街 商务型酒店 服务型商业 零售 餐饮 娱乐 餐饮 客房 足疗 洗浴 其他 主题定位 专业特色街、精品商业街 80％出售，20％自有经营 90%出售，10%自有经营 盈利模式 利用精品商业街+主题式商业街两者相辅相成。互为补充，互为利用。形成价值的互动。总计16778㎡出售，7190㎡持有经营 约15692㎡商业街 约8275.8㎡商业街 形式 A C 地块 消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能 形成共同兴趣人群的聚会交流地点 客户定位 客户分析 本案客户 1、本地或外地老板 2、企业中高层管理者 3、企业白领 4、个体经营者 5、公务员 6、投资者 1、都市新兴白领 2、周边小区年轻人 3、中学、大学生 4、个体经营者 5、年轻公务员 6、其他追求时尚人群 购买物业客户 消费类型客户 主力客户群 主力目标客户群：都市新兴白领 消费