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商业银行不动产抵押价值类型选择研究 [摘要] 不动产抵押是商业银行一种重要的信用风险缓释工具，加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前抵押价值类型主要有三种不同观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。本文重点对上述三种观点进行界定和区分，明确了商业银行不动产抵押价值类型选择原则，指出当前适合商业银行风险管理要求的抵押价值类型应为市场价值类型。最后，就商业银行抵押价值评估风险管理提出了几点建议。 [关键词] 风险管理；抵押价值类型；抵押贷款价值；清算价值；市场价值 1.引言 担保品是商业银行融资业务中一种重要的信用风险缓释（credit risk mitgation）工具，在商业银行信贷决策和风险管理中具有基础性的作用。我国商业银行已陆续开展对担保品，尤其对不动产抵押的系统管理，并开始相关抵押风险的计量模型研究。但商业银行内部和评估业界对抵押价值评估中的一些核心问题尚存有很大的争议，尤其对抵押价值类型的界定持有不同的观点，这不可避免的导致了外部中介评估机构之间、评估机构与商业银行之间及商业银行内部在评估方法的选用和参数的选择等方面不统一和不规范，评估价值认定中蕴含一定的操作风险和道德风险；而且商业银行将评估结果作为风险计量的基础数据来源，有可能导致模型风险和最终风险计量结果的不可比性，从而给商业银行债权的安全和风险管理带来较大的潜在损失风险。 要科学选择抵押价值类型，首先需要清楚价值类型的内涵及价值类型的确定对评估实践的意义；其次需要确定抵押的主要目的，明确本文探讨的抵押价值适用的信贷阶段，此为抵押价值类型选择的基础；第三，指出当前对抵押价值类型选择最大的争论，以界定本文分析的主要内容。 价值类型内涵 资产评估是“专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。从定义看出，价值类型是资产评估的必要条件，恰当选择价值类型也是国际评估准则和评估实践中最基本的执业要求和执业理念，是各国评估准则和评估实践的基础。价值类型是对资产评估结果的质的规定，直接体现了评估目的，充分阐释了评估结果的经济内涵。 具体评估实践中，评估师应根据评估目的选取合适的价值类型，并对采用的价值类型进行明确的定义和说明，并应当避免使用未经定义的、笼统的价值类型概念。因为，一旦确定了合适的价值类型，就从本质上确定了本次评估的技术路线，从而决定了评估方法的采用和参数的选取。商业银行在对抵押规范管理，尤其在审核和使用外部中介评估机构提供的评估报告时，遇到的核心问题之一便是资产评估界对抵押价值类型界定的模糊，造成了评估和使用的偏差。价值类型的明确，主要方便评估人员的技术评估行为，更有利于报告使用者正确理解和合理使用评估结果。 从不同的分析角度，可以对资产评估价值类型有不同的分类方法。目前在评估界较为认可的，也是《国际资产评估准则》中推荐的分类方法是根据资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态，将评估价值类型分为市场价值（market value）和非市场价值（non-market value）。市场价值是指“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人应当各自理性、谨慎行事，不受任何强迫、压制”，非市场价值指不满足市场价值定义的价值类型。本文所要探讨的就是现阶段商业银行应如何选择以抵押为目的的资产评估价值类型，这就需要明确抵押在商业银行信贷风险管理中的作用。 商业银行设定抵押主要目的 商业银行设定抵押的根本目的是确保信贷决策的科学性和风险管理的有效性（如图1示），以期在可接受的风险度内，最大化利用其资本，以获得期望的收益。要实现此目的，需要充分发挥抵押品的风险缓释功能，减少预期损失（expected loss，即EL）和非预期损失（unexpected loss,即UL），从而节省资本的占用。已知预期损失和非预期损失确定中两个重要的变量为违约概率（PD）和违约损失率（LGD），抵押品的采用可以提升借款人的信用等级，从而减少违约概率；同时，抵押品的接受，可以在借款人违约时通过依法处置抵押品优先受偿减少信贷损失。商业银行具体抵押管理实践中，往往通过确定抵押品的公允价值减少市场风险，通过选择合理的折扣率减少借款人的信用风险。抵押目的和商业银行具体抵押管理实践决定着抵押价值类型的选择。 图1 商业银行设定抵押主要目的示意图 需要指出的是，抵押品在信贷的不同阶段作用不同，这也决定着最终价值类型的选择。抵押品担保能力是贷前信贷决策和贷款定价及贷中风险监控的主要依据，而借款人违约时抵押品担保能力是减少信贷损失的主