无锡市保利达广场市场地地研究及定位报告www.ak43Com.ppt

PART6：项目成本估算及投资分析｜投资分析 方案比较 单位：万元 　项目名称 此方案 原方案 一、开发成本 275,083 323,045 １、土地取得费 96,000 96,000 2、前期开发费 6,113 6,113 ３、基础设施建设费 7,153 7,153 ４、住宅部分建筑安装费用 159,709 206,732 ５、建设期费用 728 728 ６、不可预见费 5,380 6,320 二、开发费用 30,250 28,717 1、管理费用 5,380 6,320 2、销售费用 12,360 12,098 3、财务费用 12,510 10,299 三、合计 305,332 351,762 单方成本 7,897 9,097 PART6：项目成本估算及投资分析｜投资分析 方案比较 单位：万元 　项目名称 此方案 原方案　 1 销售收入 411,993 403,268 2 总成本费用 148,675 198,687 3 销售税金及附加 24,015 23,508 4 土地增值税 49,300 26,247 5 利润总额 190,003 154,825 6 所得税 62,701 51,092 7 税后利润 127,302 103,733 8 盈余公积 12,730 10,373 9 可分配利润 114,572 93,360 PART6：项目成本估算及投资分析｜投资分析 方案比较 通过市场分析、施工工期以及经济测算等综合考虑和多种指标的对比，方案一明显要优于原方案。 单位：万元 　　项目名称 此方案 原方案 一、现金流入 2,921,448 2,570,111 二、现金流出 471,388 456,723 三、净现金流量 1,021,252 858,068 四、累计净现金流量 16,191,894 858,068 五、净现金流量折现 48,247 20,452 七、内部收益率 15.2% 13.4% 八、财务净现值（NPV） 43,078 18,261 九、静态投资回收期 7.4年 8.9年 十、动态投资回收期 16.5年 23.6年 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m以内（55层）； 根据项目的定位以地标性为原则，建议1号楼设置在60层以上，具有一定的视觉冲击，容易树立整体形象。 项目名称 润华国际大厦 摩天360 红豆国际广场 凯燕环球中心 九龙仓 层数 超高层 （55层） 超高层 （50层） 55层 超高层 （50层） 83层 高度 258m 180m 248m 206m 339m 区域 滨湖区 崇安区 崇安区 南长区 南长区 资料来源：中地行实地考察 超高层建筑 综合楼层高控制 综合楼五星级酒店——客房数的设定 五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间； 国际通行酒店规模划分标准： 五星级酒店 小型酒店 中型酒店 大型酒店 客房数 300间 300-600间 600间 市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力； 五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经营的不经济； 酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范围内适度偏大为定位准则。 结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.0万平方米，客房数量约为500间左右。 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 综合楼五星级酒店——功能设定 国际商务会议中心； 满足国际性、区域性、无锡市域性，企业等各类商务会议需求。 体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，