商业地产运作模式资料讲解.ppt

【08】售铺内控 Sale Internal control 平价入市【依据项目特性而定】 鉴于本项目所处地理位置、项目规模、本区域房地产市场整体销售及供需状况，我们将在项目开盘当天释放价格，售价略高于市场平均价入市，实行『平开迅速高走』策略， 随着后续宣传推广的跟进和人们对项目升值空间的逐步认可、市场的逐步成熟，短期内结合房源释放将价格快速拉升。 价格短时迅速拉升 提价的最终目的是为了促进销售。挤压现场节奏营造热销现象, 同时控制退房率，任何提价都不能阻碍销售。提价的形式有两种：一是通过折扣提价，二是直接提高报表价。本项目销售过程中建议随工程进度和销售率对价格进行合理上调，多种调价方式相结合。 价格促销 通过价格的涨幅和卖点诉求促进项目的销售，刺激市场，加快成交的速度。 蓝海运营商业项目的常规流程 【09】项目开业 Starting doing business 项目招商的持续进行，将剩余及销控的商铺进行集中出租，扩大招商的比例； 商户入驻装修； 提交项目开业策划方案、开业活动庆典方案、开业流程等； 筹备开业事项。 本阶段的突出特点是涉及大量物业内质支撑细节，入围目标客户从感性判断上升到理性需求，并着重宣传投资本项目利益点的广告诉求，要持续激发目标客户“投资兴奋”的感性卖点。 将通过对项目招商的成功进行大力的宣传和炒作，以及将进驻的国内外知名品牌大商户的信息传播出去。借助其影响力，对外表现出项目正处于一种热租阶段和带出无限商机的声势，吸引更多商家和买家的关注并产生兴趣！ 制造品牌客户定驻以及项目工程施工的效果引发连环效应，要极大的增强本项目的知名度和投资活跃度。通过举办具有轰动效应的招商组市以及项目开盘入市活动，最大化制造宣传效应和影响力，不断吸引众多的商家和投资人士选择本项目，最终达到完成项目整体商铺的全面招商和销售。 蓝海运营商业项目的常规流程 本环节重点工作 将前期内部认购所成功销售的信息、项目的定位和规模、成功进驻知名品牌商户的发展趋势作为此阶段宣传的重点，对项目的升值空间加大力度彰显； 推出本期商铺销售的数量、各项优惠的条件、优惠措施和推广策略； 进行开业后剩余商铺招商、调整； 针对市场或商圈的销售因素对最新价格进行必要性的价格调整，确保资金的尽快回笼； 继续跟进仍处于观望中的目标客户，对前期未成交的意向客户、投资者进行引导型跟进，通过趋势促其成交； 配合开发商与目标客户的合同洽谈和签署； 策划有影响力的签约活动或系列性的户外主题宣传，提升本项目的美誉度和项目的销售进度； 策划、安排国内的买家和投资客户到本项目参加系列的主题活动，从不同的层面对本项目销售进行强势的轰动炒作，加快资金回拢的速度； 分析本阶段的销售情况，制定下一步的销售策略和推广措施； 蓝海运营商业项目的常规流程 【10】调整商家 Adjustment merchant 在本项目开业持续一阶段后（6个月），蓝海地产将针对项目内所有入驻商家和品牌按行业逐个进行摸排考察：其运营公司思路、经营辐射区域、经营业态、经营品牌的种类和品质、各品牌发展前景、商家实力、商家在行业内的口碑和影响力等方面，全面权衡该商家或品牌在本项目内的经营价值和品牌价值来进行内部调整和筛选。 去除一些不符合本项目发展规划的品牌和商家，扩大一些有发展潜力的商家和品牌的经营场所，以及针对性的出台一些经营支持政策。 去其糟粕 留其精华！ 蓝海将根据客户入驻情况。抓住开业的时机扩大招商入住率，进行补充招商，重点式对不符合行市和项目的商家客户进行规范和调整。 蓝海运营商业项目的常规流程 【11】补充招商 Supplements the merchant 蓝海在这里的“补充招商”特指：异地招商，品牌引进！蓝海将借助自身网络资源和各目标行会资源进行商户和品牌的推荐，从而进一步完善本项目内各行业的品牌定位和组合。 一方面通过国内专业媒体在与本项目定位相同的产业基地、准备招商引进和补充行市的国 内主产地及与区域市场密切的周边专业市场进行宣传、考察，针对目标商家和品牌进行招  商吸引。 针对行业逐个与目标行业协会联系，委托其进行招商或采取联合组织招商推广活动的形式 进行招商推广、品牌推荐。整合各推荐品牌资源，在区域内策划举办『品牌引进』活动， 从而扩大区域商家的经营范围和快速互补提升品牌价值。 利用各行业协会举办各种行业年会、专业会议及品牌展会的机会进行宣传推广，开始针对 性的目标品牌招商活动。 蓝海运营商业项目的常规流程 【12】后期运营管理 Operation management 我们与时俱进，凭借多年积累的商业运营管理经验，与市场对话！ 『专业运营 强势做旺』 蓝海将项目与国内各种主流专业媒体达成战略合作