虹桥地区写字楼市场分析报告(10页)要点S.docVIP

虹桥地区写字楼市场分析报告 一、上海写字楼市场整体分析 上海写字楼市场兴起于20世纪80年代末，90年代上半阶段发展到鼎盛时期，后受到亚洲经济危机的影响跌入低谷，90年代末一直处于停滞状态，直至2002年才开始出现正向的发展。目前上海写字楼市场在总体上正以良性的态势发展主要分布在浦东小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区南京路沿线集中了上海市中心近80％的中高档办公楼宇上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头，尤其上海甲级写字楼租金逐步攀升据高纬物业于2004年4月1日在全球同时发布的“世界主要办公地区”排名榜显示：上海以9.7％的租金年增长率居全球租金年增长率第三位三个季度中央商务区租金上升3.8%每天每平方米平均租金则涨至0.79美元如中信泰富广场目前已提升到USD0./m2/d；中环广场目前达到USD0.8/m2/d；且空置率已经降到7.2%，为10年以来的最低点。上海市在2004～2007年间预计能推出近400万平方米的甲级写字楼，届时上海的甲级写字楼总面积将达近800万平方米。与之相比，目前香港有547万平方米，新加坡有750万平方米，纽约达2600万平方米，而东京则高达2900万平方米，且几个城市写字楼的入住率也几乎都达到了90％以上。就目前上海市甲级写字楼供不应求的情况来看，高品质高档次的写字楼市场将持续看好，中低档的办公楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势。因而提升品质和服务水平是写字楼市场开发的关键。是一个以外贸中心为特征，集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物于一体的新型商贸区和商务区。它地处上海市区的西面，是最早对外开放的地区之一是上海甲级写字楼较为集中的CBD地区之一，该区域内的主要写字楼包括：仲盛金融中心、上海万都中心、协泰中心、太阳广场、金桥大厦、国贸中心、世贸商城、新虹桥大厦、安泰大厦、虹桥上海城等。整个虹桥商圈内的写字楼租金，近几年来一直处于稳健上扬的趋势，目前该地区甲级写字楼的租金行情，一般主要集中在每天每平方米0.45-0.70美元，个别高的达到每天每平方米1.00美元以上。 总面积(Ｍ２) 售价(美元／Ｍ２) 物业费 （美元／Ｍ２／月） 04年６月租金 （美元／Ｍ２／天） 05年1月租金 （美元／Ｍ２／天） 涨幅 （％） 备注 安泰 28500 不售 3.5 0.60 0.70 17 5A甲级 鑫达 32586 2000 3.8 0.45 0.45 0 协泰 30000 不售 3.0 0.50 0.55 10 远东国际 90000 2800 2.8 0.60 0.70 17 5A甲级 虹桥上海城 不售 3.0 0.60 0.70 17 5A甲级 仲盛 32500 2000 2.7 0.45 0.50 11 万都 132800 2800 3.5 0.60 0.70 17 5A甲级 东方国际 47000 不售 3.0 0.58 0.60 3 新虹桥 70000 2500 3.4 0.55 0.58 5 国贸 90000 不售 3.8 1.00 1.00 0 世贸 280000 不售 3.8 0.58 0.70 21 5A甲级 周边部分写字楼租赁情况汇总表 从以上比较表中不难看出，仅２００４年下半年，虹桥地区写字楼的租金便有了大幅度的上涨，特别是几座新近建成的５Ａ甲级写字楼如万都的涨幅更是达到了１７％以上。 产生如此涨幅的主要原因在于： 首先，虹桥地区已有相当长的一段时间没有新的办公楼入市，相对目前上海经济的飞速发展，国内外各型企业纷纷抢滩上海而造成的对高标准写字楼需求量的不断扩大，供求差距加大，从而刺激租金上扬； 其次，原来做为虹桥开发区生活配套的古北新区所能承载的住户已趋饱和。而于０４年开始，总建筑面积达到１０３万平方米的古北二期的大规模建设，再一次吸引了大量成功人士入住虹桥地区，由此所带来的对就近办公的需求，又一次拉升周边办公房行情； 最后，目前上海其它几个新建ＣＢＤ中心如小陆家嘴等的租金已普遍升至0.9—1.2美元／平方米／天，而虹桥地区完善的生活配备、成熟的商业办公环境、十年经营后在上海树立的高尚地位以及相对低廉的租金标准，为许多中小型公司提供了一个性价比更好的选择。 综上所述，造成虹桥地区写字楼租金上涨的均是长远的具有持续性的因素，由此我们可以认为，在供求关系未能平衡前，此一轮的租金上涨仍将持续一段时间。 但是在大盘上涨的同时，一些较早建设的、内部设施相对比较陈旧落后的办公楼如新虹桥大厦等则涨幅有限，只是受大环境的带动而连带受益。由此可见，在目前上海各个地区均在建设高档写字楼的冲击下，虹桥地区本身所具备的地段优势在不断弱化，而租客对楼宇本身所具备的现代办公所需的素质，如先进的智能化管理通讯系统及专业的物业管理等提出了越来越高的要求。像此类先天不足，