《物业经营管理》第十一章讲义重点详解.pptVIP

2．引入主力店以带来大量客流 消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店入住将会大大地提高零售商业物业的形象，并使中心内的普通商店受益，这就产生了正的外部效应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。 第二节 零售商业物业经营管理的经济学原理 3．空间安排实现相互促进效应 零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则。例如，将主力店安排在零售商业物业内主要通道的两端，并在连接名店的通道两侧布置一些小的专卖店，要到这些主力店购物的消费者就不得不穿过这条通道，这可以给侧面的小店带来充足的客流； 第二节 零售商业物业经营管理的经济学原理 第三节 零售商业物业的租赁管理 制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 零售商业物业管理中租赁管理主要包括：租约制定、租金确定与调整、租户选择三个工作内容。 （一）声誉 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首要考虑的因素。 （二）财务能力 （三）租户组合与位置分配 主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。 （四）租户需要的服务 第三节 零售商业物业的租赁管理 一、租户选择 （一）基础租金 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 第三节 零售商业物业的租赁管理 二、租金确定与调整 （二）百分比租金 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。 第三节 零售商业物业的租赁管理 （三）代收代缴费用和净租约 净租的形式一般有以下几种： （1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项； （2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费； 第三节 零售商业物业的租赁管理 （三）代收代缴费用和净租约 净租的形式一般有以下几种： （3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。 第三节 零售商业物业的租赁管理 在零售商业物业的租赁中，净租的形式有（ ）。 A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C．所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 D．租户仅按比例分摊业主的所有税项 E．租户不分摊税费 【正确答案】ＡＢＣ 第三节 零售商业物业的租赁管理 （四）租金的调整 对于主要租户一般每５年调整一次，次要租户可以每年调整一次。 第三节 零售商业物业的租赁管理 二、租金确定与调整 当然在不同的城市可能还有许多其他的分类方法，但不论是哪种情况，租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，有时还会和业主就租金外的一些主要费用项目（如公用面积维护费用）协商出一个上限，以使租户对自己应支付的全部承租费用有一个准确的数量概念。 第三节 零售商业物业的租赁管理 （四）租金的调整 （四）租金的调整 由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20一30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。 第三节 零售商业物业的租赁管理 （四）租金的调整 由像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。 第三节 零售商业物业的租赁管理 租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定： 1.关于每一独立承租单元的用途。 2．限制经营内容相似的租户。 3．限制租户在一定地域范围内重复设店。 第三节 零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 4．营业时间。 5．公用面积的维护。 6．广告、标志和图形。 7．折让优惠。 8．其他条款：终止租约条款和持续经营条款。 第三节 零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 现场管理的成功，取决于三个方面：正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算。策略是基础，