2012_上饶房地产市场调研重点详解.ppt

* PART 4 上饶市房地产产品及营销分析 * 上饶市场目前共有10余种建筑风格。现代、后现代、简欧、新古典、西班牙、巴厘岛、意式、中式、法式、新亚洲、ARTDECO等。看似种类繁多，但实质上老式的、传统的现代建筑就占了70%以上。 还有很多风格也名不副实。只是宣传上的炒作，而在建筑上并没有得到充分体现。因此上饶整个城市形象显得较为保守和单调。 美地印象（现代风格） 绿野新城（后现代风格） 公园道一号（简欧风格） 米兰春天（新古典主义风格） 信水滨城（巴厘岛风格） 中央公园（ ARTDECO风格） 锦绣华城（简欧风格） 恒隆广场（现代主义风格） PART 4 产品分析/整体建筑风格 上饶市场目前共有10余种建筑风格，看似种类繁多，但实质上老式的、传统的现代建筑就占了70%以上。 * 帝景湾 凤凰名都 九州奥城 绿景家园 米兰春天 PART 4 产品分析/建筑材质和细部造型 在上饶，我们看到最多的就是“面砖+涂料”的生硬表情，以及“直板楼、格子窗、条块阳台、上下楼层复制”的千篇一律的建筑造型。没有温暖细腻的建筑材质和变化丰富的细部造型 * 帝景湾 凤凰家园 公园道一号 九州奥城 绿景家园 绿景家园 中央公园 紫阳华庭 米兰春天 锦绣年华 “直板楼、格子窗、条块阳台、上下楼层复制” PART 4 产品分析/建筑材质和细部造型 * 信水滨城（巴厘岛风格） 锦绣华城（简欧风格） 恒隆广场（现代风格） 九州奥城（新古典） 公园道一号 美的印象 紫阳华庭 江湾丽城 天一尊邸 阳光福邸 米兰春天 带湖花城 中央公园 信水滨城 紫阳华庭 中航城波西诺可 紫阳名邸 带湖花城 清林桃花源 恒隆广场 汇景广场 九州奥城 天一尊邸 中东凯旋门 龙华凤凰城 帝景湾 * 这是上饶几个造型风格较为鲜明的项目：紫阳名邸、中央公园、阳光福邸、九州奥城、天一尊邸、带湖花城 紫阳名邸 阳光福邸 天一尊邸 带湖花城 中央公园 九州奥城 PART 4 产品分析/建筑材质和细部造型 * 建筑的色彩决定了城市的主色调。夸张一点来说，上饶的整个城市就是一派暗沉景象。绝大多数房地产项目（已建全部，在建多数）都选择了浓重的土黄或是深灰色。整体色调偏暗沉和压抑。少数几个亮色的项目就显得特别清新和引人瞩目。如紫阳名邸、带湖花城、天一尊邸、阳光福邸。 帝景湾 天一尊邸 锦绣华城 龙华凤凰城 阳光福邸 米兰春天 带湖花城 绿景家园 PART 4 产品分析/建筑色彩 绝大多数房地产项目都选择了浓重的土黄或是深灰色。整体色调偏暗沉和压抑。 * 绿景家园 米兰春天 锦绣年华 锦绣年华 紫阳华庭 江湾丽城 PART 4 产品分析/建筑天际轮廓线 纵观上饶“直来直去、方头方脑”的呆板单调的天际轮廓线，上饶非常需要真正的地标性项目来重新塑造城市的天际轮廓线 * 各个组团内部的楼间距普遍偏小，直线排布的组团围合感较差，空间形态也显得比较生硬。 公园道一号 米兰春天 晶华美郡 九州奥城 PART 4 产品分析/整体规划布局 上饶市场主要有两种规划布局形式：第一个是一个中心花园+多排兵列式的建筑排布形式。即除中心花园外，其它空间都千篇一律，没有变化，无形式感 * 我们通常形象地称之为“长板烧”的规划布局形式。即前后两排高楼夹着中间一个长条的带状中心花园。这种空间更没有层次变化。虽然中心花园的楼间距较大（60～90米），但完全没有亲密宜人的邻里空间和组团围合。社区的归属感大大减弱。（如锦绣华城、中央公园。除了桃花源采取点板结合的错落排布） 锦绣华城 中央公园 PART 4 产品分析/整体规划布局 另一个主要是为“长板烧”的规划布局形式。即前后两排高楼夹着中间一个长条的带状中心花园。这种空间更没有层次变化。 * 如米兰春天的园林风格是意大利风情，但它的建筑风格却是完全现代的；公园一号的园林是英伦的，但它的建筑是基本现代的。 杜莫广场 圣皮奥公园 艾斯特花园 建筑风格 建筑风格 景观实景 景观效果图 景观效果图 米兰春天 天一尊邸 PART 4 产品分析/园林风格 目前上饶的在售项目普遍存在着一个园林风格与建筑风格脱节的问题。当然建筑与园林风格并非要完全相同，但相称的格调和相符的气质却是必需的，这样才能更好地支撑和烘托项目的形象定位。 * 1：3米架空层。可用来停非机动车或者封闭做仓库（如绿景园，凤凰名都、帝景湾等）； 2：4米架空层做泛会所和花园绿化（如龙华凤凰城，公园道1号）； 3：还有的项目在组团之间整个采用架空层做平台花园，整体台地设计。地面停车，二层入户。（如阳光福邸、上层时代、九州奥城）。 绿景园 凤凰名都 公园道一号 龙华凤凰城 帝景湾 绿景园 PART 4 产品分析/景观层次 上饶大多数的项目都采用了局部建筑底部的架空处理。 * 阳光福邸 阳光福邸