房地产估价2014-成本法精要.pdf

第五章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购 建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 2、成本法的理论依据 （1）从卖方的角度看是生产费用价值论； （2 ）从买方的角度看是替代原理。 二、成本法适用的对象和条件 1、成本法适用的对象 只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以 假设开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价； 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房 地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建 造的房地产； 也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比 较法进行估价的房地产； 还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。 2、成本法适用的条件 （1）自由竞争； （2 ）该种商品本身可以大量重复生产； （3 ）区分实际成本和客观成本； （4 ）结合市场供求分析来确定价格。 三、成本法的操作步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 的资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4 、求取积算价格。 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金 等。 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房 屋建设所需的直接费用、税金等。 三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅 费等。 四、投资利息 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管 理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还 是自有资金都应计算利息。 五、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所需的 费用。 六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开 发商缴纳的税费。 七、开发利润 开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。 第三节 成本法的基本公式 一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土 地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润 例5-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒 地的代价为1.2亿元，将其开发成 “五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发 期为3年，贷款年利率为10% ，销售税费和 开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和 9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60% 。试求该荒地开发完成后可转让熟地的 平均单价。 注意: 根据适用于新开发土地的基本公式分析 将公式做必要的转换 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 = （取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋ 总管理费用＋总投资利息）÷ 【1－ （销售 税费率＋销售利润率）】÷ （该荒地总面 积×可转让土地面积的比率） 3 = 【120000000× （1+10% ）+250000000 × 1.5 （1+10%） 】 ÷ 【1－ （5.5%+9.5%）】 ÷ （2000000 ×60%） =439.4 （元/㎡） 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本＋土地开发成本 ＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋ 销售税费＋开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发 成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折 旧 第四节 重新购建价格 一、重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状态的估价对象 所需的一切合理、必