登记实务解析.ppt

五、土地和房屋的查封事项处理： 1、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封； 2、土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。 六、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。 如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。 七、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。 八、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未登记的，可以进行查封，已登记的，不得进行查封。 九、对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。 分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。 十、查封期限 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 公安机关： 《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》规定，查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封应当经作出原查封决定的县级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，送交有关部门协助办理，续封期限最长不得超过一年。案件重大复杂，确需再续封的，应当经设区的市一级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，且每次再续封的期限最长不得超过一年。查封期限届满，未办理续封手续的，查封自动解除。 难点提示： 1、关于公安部门、检察院、法院不同查封期限的区分 2、查封、续查封对查封时间的衔接 十一、人民法院和公安机关均在立法中明确了预查封情形 （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 1、预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 2、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 3、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 十二、轮候查封 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。 预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。 公安机关关于轮候查封的处理更为明晰。 《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第四十三条规定， 已被有关国家机关依法查封、冻结的涉案财物，不得重复查封、冻结。需要轮候查封、冻结的，应当依照有关部门共同发布的规定执行。查封、冻结依法解除或者到期解除后，按照时间顺序登记在先的轮候查封、冻结自动生效。 第四十六条 公安机关根据侦查犯罪的需要，对其已经查封、冻结的涉案财物，继续办理续封、续冻手续的，或者公安机关移送审查起诉，人民检察院需要重新办理查封、冻结手续的，应当在原查封、冻结期限届满前办理续时、续冻手续。申请轮候查封、冻结的其他国家机关不得以送达通知书在先为由，对抗相关办理续封、续冻手续的效力。 十三、抵押财产和查封措施的竞合 已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”因此，拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。 十四、拍卖处分房产与查封措施的竞合 通过拍卖方式处分存在抵押权的房产，按照拍卖法的规定，