20131025_佛山_领德国际_商业业态规划建议分析报告.ppt

凤祥南路商圈定位中低端，整体商业业态布局参差不齐，逐渐轮为容桂次级商圈。 紧邻凤翔南路，人流较旺； 交通到达性较差； 早期开发，购物环境差 无集中经营管理，中低档商家云集，个体经营为主； 凤祥南路商圈现阶段主要是服饰、精品、餐饮、装修公司、美容美甲等商家，业态规划参差不齐，地理位置和通达性对比天佑城有明显不足，目标消费人群主要为中低端消费人群为主。 凤祥南商圈 项目周边商业业态分析 天佑城定位以购物、饮食、文化、娱乐、运动为五大核心的大型业航母，业态齐全；对商家品牌不断更新换代，整体品牌影响力不断提升。 天佑城经营业态比例： 经营主要分为购物、饮食、文化、娱乐、运动五大部份。 1F：名店街，兼有珠宝、屈臣氏、星巴克、苏宁电器、男士生活馆等； 2F：时尚悠闲街区域，兼有特色美食店，如黄记煌、九毛九、港式茶餐厅等； 3F：地心吸力娱乐广场，有国际美食广场、儿童游乐中心、影城、KTV、悠闲沐足等康体娱乐配套。 天佑城定位高端，填补了容桂城区高端商业的空白，能够满足大多数人的日常消费；随着不断对商家的更新换代，不断引进具备影响力的品牌商家，整体商业档次随之提升； 天佑城 文华路文明西路 本案周边文华路与文明西路商业形态以家居卫浴、中西餐饮、汽车美容为主 家居装修卫浴店 中餐食肆 五金及汽车美容 本案周边的文华路、文海西路、文滘路和桂新东路周边的业态主要以家居装修卫浴为主占比超过63%，部分中餐食肆和美容养生为辅。跟据现状分析可得出，由于受限于小区对餐饮业服务业的限制，文华路与文海西路的日常生活配套是相当缺乏的。值得一提的是方圆1公里内有两家如家快捷酒店进驻。 容桂二手商铺租金情况 商圈 楼盘（位置） 面积（㎡） 月租（元/㎡） 租金（元） 顶手费（万元） 层高 进深 开间 目前业态 天佑城商圈 新境界花园 102 127 13000 无 6 8 空置 保利百合 63 79 5000底价 无 4.8 电视台对面 68 125 8500 7 6 5 服装 天佑城对面 60多 400 超24000 3 6 5 服装 振华路 50 122 6100 9 6 10 4 手机 53 128 6800 8.5 6 10 4 100 105 10500 15 6 10 8 地毯 华夏新城 82 98 8000 6-8 6 62 100 6200 3 5 凤翔南路商圈 凤翔南路商铺 174 172 30000 20 6 10 服装 项目周边商业租金水平 项目周边商业租金幅度在100-400元/ ㎡不等，其中集中商业的租金明显较高 项目周边商业租金水平 项目周边租金水平持续攀升，而且集中商业的租金比临街商铺及住宅底商上涨幅度高 天佑城商圈自2005年开业至今，带动周边商业氛围渐成气候，振华路和桂州大道的街铺租金一路攀升，从09年至13年，天佑城与振华路段的租金水平是不断上升，得益于天佑城商圈繁华地段与最旺的人气，但明显的是集中商业体的租金要比临街商铺上涨幅度要大。投资价值预期要好。 1、目前容桂商业呈现双商圈格局，两个商圈主次明显，覆盖全镇，尤其天佑城商圈已成容桂最繁华核心商圈； 本案周边集中商业市场现状小结 2、随着未来项目周边的商业项目增多，即将带动项目所在片区以及天佑城商圈的商业价值提升； 3、项目周边商业业态较为丰富，商业影响范围辐射整个容桂，相比之下，项目商业体量较小，不具体集中商业的竞争力； 4、项目周边商业租金持续攀升，未来对商家的承租能力要求较高； 案例借鉴 项目名称 可可公寓 项目位置 容桂容山社区居委会容奇大道中16.18号 性质 住宅性质公寓 层数 12层 商业面积 约2080方 写字楼楼层 2-8层（9-12层为住宅公寓） 写字楼业态 贸易、电子商务、IT等 商业业态 银行、证券 周边配套 邮局、容山商场、行政服务中心等 金融行业为主/商业体量不大/周边商业氛围较差 可可公寓 可可公寓首层为临街商铺，商业面积约2000方，与本案首层商业面积类似，其首层进驻商家以金融行业为主，包括银行、证券等，对本案具有较高的参考意义 商业业态规划混乱/商业体量较大/周边商业氛围成熟 明日广场 项目 体量 产品 物业管理 配套及车位 车位租金 备注 明日广场 约3.2万㎡ 首4层裙楼商业，约1.5万㎡5-25层为写字楼，约1.7万㎡ 第一太平戴维斯，4.5元/㎡ 地下一层车位约400个，沿街商铺、裙楼 550元/月 大良唯一4A级标准写字楼 商业形态 楼层 商业形态或入驻行业类型 租金（元/㎡·月） 裙楼 1 餐饮、大堂、便利店、银行、茶庄、酒庄等 150-200 2—4 主要以咨询服务、金融保险为主 50-65 明日广场写字楼规模、档次及企业进驻情况与本案相似，其底商的业态较为丰富，主要以金融业、酒业、餐饮业、零售业、