房地产估价复习解析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1、标准宗地 在城市一定区域中，根据街道状况，公共设施的接近状况、房屋的蔬密度等条件划分区段，从区段范围内选定的在深度、宽度、用途、容积率、形状等方面属众数的宗地称为标准宗地 2、选取标准宗地的具体要求有哪些？ （1）一面临街 （2）土地形状为矩形 （3）临街深度为标准深度 （4）临街宽度、用途、容积率应具有代表性 （5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价评估 四、路线价法 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 四三二一法则示意图 （2）深度价格修正常用方法介绍 四三二一法则，是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为25英尺，各等份的价值因离街道的远近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的40％、30％、20％、10％。 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价评估 四、路线价法 九八七六法则示意图 如果超过100英尺，则按九八七六法则来计算，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值、第二个25英尺等份的价值、第三个25英尺等份的价值、第四个25英尺等份的价值分别为临街深度100英尺的土地价值的9％、8％、7％、6％。 3、如何划分路线价区段？ 在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价评估 四、路线价法 * 第八章 房地产估价中的其他数学方法 长期趋势法 价格指数 聚类分析 模糊数学 长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。 长期趋势法应用于： 假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值 收益法中对未来净收益等的预测 填补某些房地产价格历史资料的缺乏 比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产 长期趋势法适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的资料要真实。 其他数学方法 一、长期趋势法 长期趋势法 价格指数 聚类分析 模糊数学 长期趋势法操作步骤 ： （1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； （2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； （3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）； （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 其他数学方法 一、长期趋势法 第十章房地产估价的程序与估价报告的撰写 房地产估价的程序 明确估价 基本对象 拟定估价 方案作业 搜集估价 所需资料 实地勘察 估价对象 选定估价 方法计算 确定估价 结果 第一步 第五步 第四步 第三步 第二步 第六步 撰写估价 报告 第七步 估价资料 归档 第九步 房地产估价应按照上述步骤进行，不得随意省略估价程序，在实际估价中，各步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，甚至需要一定的反复。 审核 估价 报告 第八步 1．明确估价目的 2．明确估价对象 3．明确估价时点 拟定估价技术路线和估价方法 拟调查搜集资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 估价作业步骤和时间进度安排 实际查勘有利于加深估价人员对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资料所无法或难以表达的细节。实地查勘时，一般需要委托人中熟悉估价对象相关情况的人员陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 类似房地产的交易、成本、收益实例资料 反映估价对象状况的资料 市场比较法；收益法 成本法；假设开发法 基准地价修正法；路线价法 三、房地产估价报告的撰写 业务获取 估价程序 撰写估价