南通类住宅市场分析摘要.ppt

成交总结： 中南世纪城在售产品单价较高，其中最低毛坯LOFT单价在12980元/㎡，造成总价相对较高，使得成交去化缓慢。 客户分析： 作为高总价，稳收益的投资性产品，客户以投资性客户为主，主要以南通本体私营企业和公务员为主，其中还有启海地区的高端客户置业投资，部分为办公客户，看重周边优越的地段和完善的配套。 产品综述： 项目地段绝佳，处于南通新的行政和商务中心 高收益能力、高标准精装修、星级物业服务在类住宅中处于高端水准，客户较为看重。 中南世纪城-总结 典型个案分析 南通未来的城市中心-南通新的行政中心和商务中心-中央商务区 南通新兴购物中心：南通唯一15万方SHOPPING MALL中南城； 铂金五星级酒店-金石国际大酒店； 未来南通最高档的购物中心-中央公园广场； 南通最大的城市公园-15万㎡中央公园； …… 优越的地段条件和高规格一体化的配套设施，促进项目高潜力投资价值 典型个案分析 LOFT市场分析 典型项目案例借鉴分析 投资价值 高性价比 生活价值 品牌价值 酒店运营管理 稳定收益能力 成熟的社区配套 生活配套 小户型，低总价 高功能的户型使用价值 借助星级酒店品牌、形象升级 借鉴点 * 恒隆国际目前B# C#两幢在售，面积为66和100平，均价12000/平。 恒隆国际 典型个案分析 17套 19套 30套 14套 推出50套特价房参与“退房保值计划”，购房享受年利率8%利息补贴，1年内无理由退房，不论房价涨跌 谢谢聆听 * 类住宅市场分析 南通同策 市场策划中心 2013年5月 数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31 SOHO市场供应量较少，价格相对较高 LOFT市场供求比严重失衡 2012年市场供求比3.36，去化均价为7015元/㎡ 2012年市场供应量4.56万方，供求比1.3，去化均价为9456元/㎡ 类住宅市场分析 类住宅市场各产品线整体过剩，供大于求，市场成交惨淡 少量的SOHO供应量基本以精装修拎包入住为主 且基本都采用托管经营方式，使得其售价基本与住宅持平 类住宅市场分析 价格关系：主流去化价格集中在5000-8000元/㎡ SOHO与住宅基本持平，LOFT价格相对偏低 从各项目的价格区间可以看出，各项目的成交主力集中在5000-8000元/㎡，仅有2个项目高于8000元/㎡。 LOFT毛坯均价在7015元/ ㎡，精装的SOHO均价为9456元/㎡。 数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31 类住宅市场分析 在售项目泛滥，低价竞争激烈，去化能力差 311套 321套 133套 188套 83套 93套 91套 123套 80套 81套 类住宅前十总共去化7.23亿元，去化最快项目在低价之下仅为321套， 唯一进入前十的SOHO项目润华国际中心仅成交133套 SOHO 全市类住宅 成交分析 2013年南通商办产品成交量价小幅上涨，住宅成交大涨 2013年南通整体市场商办产品成交保持稳定，成交量价小幅上涨 2013年南通住宅市场大幅提升，成交面积156%，住宅产品相比类住宅产品去化更快 主城区+新城区类住宅成交分析 主城区+新城区商办产品价高量跌，住宅成交量大幅攀升 2013年随着在售主城区和新城区板块商办产品均价的提高，商办产品去化冷淡，成交量有所下降 随着地段以及居住成熟度的不断提升，板块住宅产品成为市场的主力成交产品，市场份额不断增加 关注点 价格 产品价值 后期服务 元/㎡ 整体规划 建筑立面 公共空间 户型分析 精装修 （品牌） 水电煤情况 物业服务 酒店管理 新世界云公馆 均价：15500元/㎡ （精装5000元/㎡） 综合体项目 内部相关配套齐全 玻璃幕墙 精装，挑高11米 39-52㎡ 3000元/㎡；一线同等品牌，具体内容未定 商业水电，通天然气 中南物业 无 汇金国际 未定 预计：9000元/㎡左右 小型商办项目 自身缺乏相关配套 全石材干挂 精装（9.7米挑高）；4600㎡屋顶花园，咖啡厅、餐厅、休闲设施 40-80㎡ 10万元/套（品牌未定） 商业水电 南通康源物业 无 金石国际 18604 全配（5000元/㎡） 五星级酒店 缺乏大型商业配套 玻璃幕墙 豪华精装 挑高公共大堂挑高28米 49-86㎡ 5000元/㎡；科勒、高仪、sony、西门子 商业水电 青岛海景花园酒店物管 青岛海景花园国际酒店 圆融城市广场 未定 预计：15000元/㎡左右 缺乏相关商务配套 玻璃幕墙 未定 40-105㎡ 精装（3500元/㎡） 未定 圆融物业 未定具体酒店品牌 目前南通中高端项目的产品配置仍处于中上水平，单一价值上具有一定亮点，综合其产品与后期服务上要求相差甚远 类住宅市场分析 市场中高端项目的产品与服务价值具备明显的价值短板，价值不够全面 与价格形成