06.城市土地租金分析报告.pptVIP

* CBD的土地利用 办公室企业 制造企业 * 住宅土地利用 居民的选址决策 最大效用 假定 一个居民成员到CBD通勤工作； 其他旅行是不重要的； 在所有区位上公共服务和税收是同样的； 所有区位上，空气质量是一样的； 所有居民有着同样的收入和偏好； 通勤仅仅有货币成本，没有时间成本 居民愿意为住宅CBD节省通勤成本而多支付费用 居民的投标租金曲线– 居民愿意支付（投标）给距CBD不同距离上最大数目 投标数目 ? 随着距CBD距离增大，由于工作通勤成本 ? * 居民投标租金($ 每平方米) $ .30- .24- .18- .12- .06- 距市中心公里数 0 3 6 9 12 15 18 * 单中心城市投标租金与土地利用 $ 每平方公里投标租金 距CBD中心距离 0 uo um uh 办公室企业 制造业企业 居民 农业 * 单中心城市土地利用 办公区 工厂区 住宅区 * 放松假定 通勤假定 通勤时间成本 较高的通勤时间成本，使得居民投标租金曲线变陡峭，更愿意住的离CBD近一些 非通勤旅行 购物、娱乐等等，都集中在CBD，使得居民投标租金曲线更加陡峭，更愿意住的离CBD近一些 每住户有两个工薪收入者 多增加的通勤者会使得住的离CBD近一些的交通成本双倍的节约，同样会是的投标租金曲线更加陡峭 * 在其他区位属性上的空间差异 学校质量 如果学校在郊区质量好的话，居民对于靠近CBD就不会有更多的支付，投标租金曲线变得扁平 污染与犯罪 如果空气质量很糟或者犯罪率很高，居民也不会对住在CBD有更多支付，投标租金曲线变得扁平 * 收入与选址 富裕的居民倾向于住在郊区，而贫困的居民倾向于住在市中心 收入分隔的可能解释 对住房需求的收入弹性 对降低通勤时间需求的收入弹性 当收入上升，居民会搬的远些，以节约住房成本 对新住房需求随着收入增长 在郊区有更多的空间能够建设新房屋 向郊区迁徙 当收入增长，由于污染、犯罪、学校质量问题，居民会搬离市中心 郊区分区 地方政府在规划中没有将郊区包括低收入居民 洪涛 公共管理系 MobileE-mail：hongtao@hit.edu.cn 第三篇 土地租金与土地利用模式 第六章、城市土地租金 * “土地的麻烦就是在于他们无法再生产。” ——威尔.罗杰斯 “城市连同属于它的土地是一个经济载体。” ——马克思 * 城市土地是城市的生产要素，也是城市功能分区的空间载体。 土地供应直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。 城市功能分区是城市土地及其空间结构的实现形式，是城市的级差地租的作用自发调节形成的，是城市经济社会功能集中化形成的。 如工业园区、新城、CBD、开发区、大学城等特征性社区，是城市经济环境的空间载体。 * 一、地租与土地利用概述 1、城市土地地租 是城市土地所有权在经济上的实现形式，城市土地收益分配的重要形式。 土地所有权与使用权分离、地租分为级差地租和绝对地租是不同社会的共同特征。 土地价格不是“土地价值”的货币表现，而是土地所提供的地租的购买价格。 从本质上讲，地价同地租是一致的。 * 城市级差地租可以分为宏观与微观两个方面： 宏观是指城市在全国分布中的比较，包括以位置差异而形成的城市区位级差地租，以及产业投资和公共设施为基础的功能级差地租。 微观层次指城市内部的级差地租，与经济高位区的距离是主要的原因。 在市场经济条件下，城市级差地租的存在，会导致效益最高的企业占据市中心的中心位置。 * 2、土地的市场价值 土地如同他资产一样，带来了连续不断的收入。 当土地所有者允许其他人使用其土地时，他收取地租（land rent）。 什么决定土地的市场价值（market value）？ 土地的市场价值等于土地所产生的连续不断的租金收入的现值（present value）。 * 如何求得现值？ 假设每年可产生收入为R的一处土地，其收入会持续n年。 如果市场利率为i，那么该资产所产生的一系列收益的现值为： PV=∑ t =0 n (1+i)t R * 二、单中心城市的土地利用 城市经济学用成本-收益分析方法分析城市的空间结构，分别构建了单城市中心模型、多城市中心模型和边缘城市模型。 单城市中心模型起源于WA.lonso(1964)E.Mills（1967）对城市空间结构的研究。 对城市地租和交通成本之间的平衡关系进行了模型化分析。 该模型假定，存在唯一的中心商业区（CBD），CBD集中了城市的全部就业量，城市居民分布在中心商业区周围。 * 城市