2010年苏州八面风商厦商业计划书-49页分析报告.pdf

苏州八面风商厦 商业计划书 内部资料，严禁外传！ 2010年6月11日 目 录 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 总 结 报告搞要 第一部分 本项目介绍 本项目位于苏州石路 （步行街） 29号,地理位置优越。 第二部分 苏州商业房地产市场研究 苏州2009年GDP总值为7740亿元， 年增长11.0%。 石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力的文化娱乐、创意商业集聚区。 第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于 目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在租金、售价方面都要低于 观前。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天 。而酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合研究 SWOT分析 优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割 机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次 威胁：国家政策和税收政策的不确定性 劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品 第五部分 改造计划为： 1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒 店公寓配套会所。 第六部分 经营方式： 本项目在改造完成后，商铺长期租赁方式持有，酒店式公寓部分对外出售，销售价格暂 定为17000元/平方米，一年内销售完毕资金回笼。 第七部分 投资回报率： IRR=29.6% NPV=22615.64万元 投资回报期=3年 本项目介绍 苏州商业房地产市场研究 同类产品研究 综合分析 项目改造方案 项目财务分析 总 结 一、项目概括 本项目 苏州市八面风大厦位于石路（步行街） 29 圈 商 路 石 步行15分钟 圈 商 前 观 号. 处于商圈内核心位置，步行街十字路口， 地理优势明显。 周边石路国际商厦、精品商厦、中心广场、 银行、写字楼、酒店等各类业态齐全，商 业集聚度极高。 紧邻地铁二号线石路站、与地铁一二号线 换乘站文济路站近在咫尺。 （三）项目性质 项目名称