5房地产开发贷款分析报告.pptVIP

* * ⑷净现值 FNPV=∑（CI-CO）t（1+IC）-t 对于单一方案，若NPV≥0,则项目可行；若NPV0，则项目不可行。多方案比选时，净现值越大方案相对越优。 但要注意可比性问题，即使用寿命相同方案可直接比较，而使用寿命不相同的方案，则应取两个方案中使用寿命的最小公倍数作为分析期，采用重复原案法处置， * * 例如，设两个对比方案，方案1投资、年收入和年经营成本分别为1000万元、500万元和120万元，方案2的分别为1500万元、600万元和310万元，方案2期末残值为300万元，两方案寿命期分别为5年和10年，基准收益率为10%，试用净现值法判别其优劣？ 解：假设①取其分析期为两方案的最小公倍数10年。②对寿命短的第一方案在第5-10末重复原方案一次。 则： =714.01万元. =397.59万元. 方案1优； * * 3.资金来源和运用分析 4.项目偿债能力分析 5.敏感分析 (1)盈亏平衡点的计算 盈亏平衡点销售房屋数量=年固定成本／（单位产品价格-单位可变成本-单位产品销售税金） 目标利润为Y时，盈亏平衡点销售房屋数量=（年固定成本+Y）／（单位产品价格-单位可变成本-单位产品销售税金） * * 例，某企业投资某住宅项目，预计年产销能力为12000套，年固定费用60亿元，单套变动费用5万元，单套售价70万元，税金为5万元，试问： （1）此企业盈亏平衡点产量为多少？ （2）企业每年能获利润为多少？ （3）计算该项目对价格下降的承受能力。 * * （2）敏感性分析 例如，某铁矿储量约为30亿吨，但准确值还不清楚，进一步勘探需花时间与金钱，此时可进行敏感性分析，假设储量为30亿吨，则建矿投资K=1.8亿元美元，i=10%，矿石年销售量为1000万吨，单价为10美元，每年开采成本为0.8亿美元，则开采年限n=300年，年收入B=1亿美元， NPV=-1.8+(1-0.8)(P/A,10%,300)=0.2亿美元。 假设储量不是30亿吨，而只有3亿吨，则n=30年，NPV=-1.8+(1-0.8)(P/A,10%,30)=854美元，可行，说明储量不是可行与否的致命点。 假设年销售量仅为900万吨，则B=900万吨*10美元/吨=0.9亿美元。由于产量减少了，年费用也会减少，C=0.76亿美元， NPV=-1.8+(0.9-0.76)(P/A,10%,300)=-4000万美元，不可行。这说明年销售量是项目是否可行的主要因素。 * * 房地产开发贷款审查案例 某房地产开发项目二期的自有资金筹措计划为：拟以自有资金投入12000万元，其中已投入2000万元，其余以一期项目销售回款投入，但这部分不能在我行贷款投放之前投入，而一期已销售回款比例为95%------自有资金投入依靠一期项目尾盘的销售，且不能在我行贷款投放前到位，其筹措计划缺乏可靠性。 * * 投资回收期的计算： 项目名称 合计 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 销售收入 339809 0 0 58524 281285 出租收入 自营收入 资本金投入 71000 71000 现金流入合计 410809 71000 0 58524 281285 开发成本费用 203321 71577 61943 58269 11532 经营税金及附加 17330 2984 14345 所得税 15402 940 14462 现金流出合计 236053 71577 61943 62193 40339 净现金流量 -577 -61943 -3669 240946 累计净现金流量 -577 -62520 -66189 174757 T=（4-1）+66189/240946=3.275年 销售率偿债平衡点的计算： 项目筹资安排：自有资金51300万元；我行贷款40000万元，预售滚动投入42432万元，总投资1337