北区及涵玉翡翠社区商业定位要点.ppt

市场现状 社区商业街 之 海上海创意商业街 市场现状 社区商业街 之 万科风情步行街 1 项目属性界定 2 市场现状 3 核心问题构建 4 解决策略 5 报告提纲 目标 核心问题构建 正丰路、龙园项目： 地下商业功能定位 地下商业业态定位 地下商业产品建议 核心问题构建 B5商业街： 商业街功能定位 商业街业态定位 商业街产品建议 核心问题构建 涵玉翠岭： 社区商业功能定位 社区商业业态定位 社区商业产品建议 1 项目属性界定 2 市场现状 3 核心问题构建 4 解决策略 5 报告提纲 目标 解决策略 市场现状 社区底层商业市场 社区地下商业市场 社区商业街案例借鉴 THE END 信立怡高房地产物业顾问机构 * 主力户型 40-80 面积范围 33-400 连用户型 无 层高 多为5m 租金情况 1.5元-3.8元，入口处最贵； 户型越小租金越贵。 市场现状 社区底商 之 阳光100 经营业态 1、以服务于社区内部的便利店、食品店为主； 2、美容美发店铺过多，恶性竞争。 经营模式：多为租赁 经营情况 1、客户满意度较高； 2、商家更替频率较小。 户型设计 1、均为沿街一层；主力户型40-80，部分店铺业主分割出租； 2、外立面容易脏。 市场现状 社区底商 之 阳光100 阳光舜城位于济南市南部山区，总建筑面积120万㎡。 该商业街位于小区入口，建筑面积2万㎡，占总建筑面积的1.7%。 商业街均为一层沿街商铺，当前出租率64%左右。 主要服务本社区居民 项目位置图 底商位置图 底商立面图 代表店铺图 市场现状 社区底商 之 阳光100 类型 数量 代表性店铺 户型 便利店 8 鲜派、统一银座、五果粮行、太和果蔬 20-400 服装鞋帽 1 翰皇 50 美容美发 9 莎蔓莉莎、琉璃时光美容会所、仙妮蕾德 50-500 食品店 4 太和家常菜、青苹果餐厅、重庆宝玉火锅 117-250 洗衣店 2 维斯特洗衣、朵拉洗衣 43-200 银行 1 中国银行 200 其它 25 休闲娱乐4家；公司7家；药店、家居店等 43-500 市场现状 社区底商 之 阳光100 A型商铺 面宽4m 进深10m B型商铺 面宽8m 进深15m 户型非常差，为底商代表性失败项目。 市场现状 社区底商 之 阳光100 主力户型 125-360 面积范围 43-500 连用户型 一二层连用 层高 部分5m 租金情况 0.6元-0.9元 市场现状 社区底商 之 阳光100 经营业态 1、服装鞋帽店少，说明年轻人、儿童较少； 2、美容美发、便利店过分竞争缺少食品店尤其是快餐店； 3、相比较阳光100，其休闲娱乐商家更多一些； 4、美容店、果蔬店生意好但是竞争激烈。 经营模式：多为租赁 经营状况：大部分店铺惨淡经营 规划设计 1、社区入口多，人流分散； 2、户型不方正，造成使用率偏低。 市场现状 社区底商 之 阳光100 市场现状 市场现状 社区底层商业市场 社区地下商业市场 社区商业街案例借鉴 市场现状 地下商业 以市场为主要工作依据 之 主要研究对象分类： 1、综合类 2、农贸市场类 3、休闲娱乐类 4、服装类 主要研究内容： 1、规划位置 2、规划规模 3、户型设计 4、产品设计 5、功能定位 6、业态定位 7、内部配套等 市场现状 地下商业 之 综合类 市场现状 地下商业 综合类——阳光舜城·五果良行 之 项目位置：济南市市中区阳光舜城中区五区舜城商业街中段地下 开发商：山东三联集团有限责任公司 项目位置 入口2 入口1 市场现状 地下商业 综合类——阳光舜城·五果良行 之 商业总面积：2700㎡ 层高：多为3-3.5m，部分为2㎡（吊顶后，未吊顶：3.5-4㎡） 柱距：6.5㎡ 店铺开间，进深比：多为1：1或1：2 （水产区1：2，超市2：1） 业态布局及经营范围：如右图所示 租金：不同，例如修鞋店：20-30㎡，每月500-600元（电费按照商业用电单独缴纳）;超市：90㎡，一年2万；蔬菜：两铺（一租两铺，2.8米长），每年10900元；豆制品区：两铺（一租两铺，2.8米长），每月600元。 业态布局 市场现状 地下商业 之 农贸市场类 市场现状 地下商业 农贸市场类——①阳光舜城·农贸市场 之 地理位置：舜华路 阳光舜城中十三区15号楼下 周边商业 位置 入口处 市场现状 地下商