达观机构_湖南长沙湘江北尚项目营销推广提案_220P分析报告.ppt

●长沙楼盘最近销售实况 a/美林水郡月销约30套左右 b/黄金海岸开盘即遭抢购一空 c/长房东郡已经超额数倍认购 当然也有不利因素： ●8.18利率上调， ●7.26强制征收二手房转让个人所得税 ●二次置业者、炒房族开始放慢购房步伐 ●地产泡沫论在民间大有市场，增加了观望情绪 政策调控仍然存在，且难以预测，将成为地产发展的最大风险。 万科、中粮、和记黄埔、碧桂园、珠江花城等大鳄的进入，长沙未来一两年将出现超级大盘，因此，本项目的整合销售宜早不宜迟。 长沙三角洲仍有不尽人意之处 ●片区形象并无明显改观 ●周边缺乏中高档商业气氛，生活配套零、散、乱，且低档次 ●区域的整体房地产发展不够成熟，开发较为分散。 ●地理位置相对较偏 ●两馆一厅才破土动工，未能给市民最直接的视觉震撼 ■总建筑面积：约11万M2 ■其中商业面积：约9000 M2 ■容积率：≤2.8 ■建筑密度：30％ ■ 建筑高度：100米 优势分析 由上看出，该项目最让人激动的不是产品本身，而是板块前景，这也应是整合推广过程中的核心思路。 劣势分析 1、板块形象是目前的最大障碍 四周以破旧厂房、棚户、旧宿舍区为主，将影响到项目形象及价格走向. 3、发展商品牌在长沙缺乏知名度 建发地产在长沙品牌知名度低，而长沙地产已经发展到打品牌及品质地产的 时代，发展商品牌对购房影响较大。 VIP卡及笔记本 一期项目开盘稿 B： 项目开盘期稿 C： 项目卖点稿 D： 其它思考方向(一) 宣传主题：艺术改观生活 宣传口号：艺术生活在流淌 区域语言：长沙三角洲、两馆一厅旁 社区语言：CCD人文艺术家 建筑语言：两湾两岸，艺术建筑 人群语言：主流阶层，力争上游 项目形象稿 A： 项目开盘稿 B： 项目卖点稿 C： 其它思考方向(二) 宣传主题：艺术改观生活 宣传口号：艺术生活在流淌 区域语言：长沙三角洲、两馆一厅旁 社区语言：CCD人文艺术家 建筑语言：两湾两岸，艺术建筑 人群语言：主流阶层，力争上游 一期项目形象稿 A： 媒介参照：消费者媒体接触情况 报纸电视为到达率高的媒体，杂志网络为偏好度高的媒体 0 20 40 60 80 100 0 50 100 150 200 250 300 到达率 85.82 12.65 93.85 21.35 22.21 32.62 TGI 指数 109 200 99 98 271 170 昨天看报纸 昨天看杂志 昨天看电视 昨天听广播 昨天上因特网 过去一年看电影 整体媒介预算配比 广告预算按总销售额的2.5%-3%提取 广告预算（按销售额的2.5%提取） 形象广告（40%） 产品广告（60%） 电视（5%） 杂志（10%） 报纸（55%） 户外（25%） 电视（10%） 报纸（55%） 活动（20%） 活动(5%) 户外(15%) 报纸媒体： 以《潇湘晨报》为主，《长沙晚报》为辅 根据长沙实际情况，从《潇湘晨报》获取房地产信息的比例高达55%，《长沙晚报》约30%左右，其它约15%（数据来源，某代理公司内部统计）。 专业杂志： 主要投放《金牌》、《TOP》杂志 长沙的地产专业杂志发展迅速，尤以《金牌》《TOP》杂志发展最为完善，覆盖长沙大部分咖啡厅、西餐厅、企事业单位、大型休闲中心，可在相关节点选择性投放。 网络主要选择0731、好房子等专业地产网，可做重要的辅助媒体。 分众广告、候车亭、电视可在重要节点选择性投放。 第十部分 视觉表现及物料 VI 3、从时间上看，更换标志完全来得及 我们重新设计了项目标志，原因有三：1、原标志缺 少延展性和整合性；2、原标志和地块特性不相符； 项目新LOGO设计 1、图案新颖，记忆度非常高； 2、艺术美感及现代感很强，能较好体现项目形象； 3、图形可做为整合推广的统一元素，使其深入人心，看到她就想起楼盘 备选LOGO VI系统及物料 工作服及工作卡 手提袋及楼书封面 工作用杯及帽子 名片及信封 路旗及指示牌 售楼处指示牌形式 户外形式一 围墙广告 第十一部分 平面表现 板块形象稿 A： 项目形象稿 B： 选择投放媒介：候车亭广告 线路选择：四选一//五一大道、芙蓉大道、人民路、韶山路 其它：项目楼