成本估价法要点.ppt

* （6）求取积算价格。 旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 ＝170.5＋440－146.7 ＝463.8（万元） 估价结果：根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库2010年10月价值总额评估为463.8（万元），折合每平方米建筑面积1160元。 * 1、怎么理解成本法中的成本？ 2、土地开发费中的计息期怎么分摊？ 3、什么是自然寿命和经济寿命？ 4、什么是残值率？ 汇报完毕，请老师和同学批评指正！ 适用于新建不动产的基本公式 在新建不动产的情况下，成本法的基本公式为：新建不动产的价格=购置土地价格+建造建筑物价格 购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数 建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润 1、直接成本：直接成本是在新建建筑物时所用的人工与材料等成本的支出，主要包括：人工费；材料、产品、设备费；承包商的费用和利润等等。 2、间接成本：间接成本是人工与材料成本以外的其他支出，主要包括：规划、测量、环境评估和申请建筑许可证与执照的费用及评估、咨询等的费用等 3、正常利润：正常利润是按总成本（直接成本十间接成本）的一定比例计算出的，一般各地都有相应的参考值。 适用于旧有不动产的基本公式 在旧有不动产情况下，成本法的基本公式为： 旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 在上式中，必要时还应扣除由于建筑物的存在而导致的土地价值减损。 在旧有建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧有建筑价格=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 成办法的估价程序 （1）计算不动产取得费、不动产开发费及税费； （2）计算投资利息； （3）计算投资利润； （4）确定土地增值收益； （5） 进行区位修正，根据评估不动产在区域内的位置确定不动产条件，进行区位修正； （6）计算不动产价格，根据成本法的计算公式进行计算，并进行区位修正，最终确定不动产价格。 第三节：不动产重新构建价格的求取方法 1、重新构建价格的概念：重新构建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应得的利润。 2、重置价格与重建价格的区别： 重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件，设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格 重建价格 重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 由此可知，重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，似乎采用重建价格来评估不动产的价格更为合理，但是在实际中，一般很难找到与原建筑物完全相同的材料，且施工方法与设计标准又经常变动，因而很难估算其重建价格。一般而言，重建价格只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，其他情况都采用重置价格进行评估。需要指出的是，重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，同时；也是“替代原理”的体现。 重新构建价格的求取方法 1、土地的重新构建价格求取方法 对于土地重新购建成本，一般可采用成本法、市场比较法、收益法或基准地价修正法等方法进行评估。采用成本法评估时，应参照土地价格评估的成本逼近法的相关内容。 对于城市建成区住人房屋基地，在难以把握其开发成本时，可以采用市场比较法或收益法，假设该土地上没有建筑物，求取土地价格。在城市基准地价评估范围内的土地都可以采用基准地价修正法，根据土地用途、所处的土地等级或地价区段、具体区位条件、土地使用权年限、估价时点等因素，确定土地重新购建成本。 2、建筑物的重新构建价格求取方法 具体又有下列4种方法：（1）单位比较法；（2）系数调整法；（3）分部分项法；（4）工料测量法。 * （1）单位比较法：是将建筑物视为一个整体，以与价格、成本密切相关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。 例如：某建筑物的建筑面积为300m2，该类建筑物的单位建筑面积造价为1500元／m2，则该建筑物的重新构建价格为 300×l500=45(万元)。 * （2）系数调整法：是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购建价格的方法。 调整系数=估价时点的材料费/基期材料费。 * （3）分部分项法 ：是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法，即