华立大学家园营销方案20160411.docVIP

题 目：“华立大学家园”房地产营销策划方案 组 名： 向 日 葵 指导老师： 朱 向 平 组 长： 陈 以 辉 成 员： 袁志达、阮学慧、吴楚霞、唐欢 学 院： 广东省华立技师学院云浮校区 日 期： 2016 年 4 月 18日 目 录 1 城市状况与规划 - 4 - 1.1 云浮市概括 - 4 - 1.2 交通运输 - 4 - 1.3 城区规划 - 5 - 1.4 刚性需求 - 5 - 2 项目概况 - 6 - 2.1 地理环境 - 6 - 2.2 项目情况 - 6 - 2.3 开发商 - 7 - 2.4 周围配套设施 - 8 - 3 市场分析 - 8 - 3.1 云浮市房地产市场状况分析 - 8 - 3.2 华立大学家园周边楼盘市场分析 - 10 - 4 SWOT环境分析 - 11 - 4.1 优势分析 - 11 - 4.1.1 区域优势 - 11 - 4.1.2 项目特色优势 - 11 - 4.1.3 社区文化环境优势 - 12 - 4.1.4 物业服务管理优势 - 12 - 4.2 劣势分析 - 12 - 4.2.1费者对新开发区没有信心 - 12 - 4.2.2 目开发未完整 - 12 - 4.3 机会分析 - 12 - 4.3.1 发展机会 - 12 - 4.3.2 区域机会 - 13 - 4.3.3 团队机会 - 13 - 4.4 威胁分析 - 13 - 4.4.1 交通威胁 - 13 - 4.4.2 市场威胁 - 13 - 5 营销策略和推广计划 - 13 - 5.1 定价策略 - 13 - 5.1.1 定价策略 - 13 - 5.1.2 定价方法 - 14 - 5.1.3 定价程序 - 14 - 5.2 价格策略 - 15 - 5.2.1 价格入市策略 - 15 - 5.2.2 开盘销售 - 15 - 5.2.3 低价辅助策略 - 15 - 5.2.4 预期估计 - 15 - 5.3 营销包装 - 16 - 5.3.1 营销展示中心 - 16 - 5.3.2 现场氛围营造 - 16 - 5.3.3 营销中心的CI系统 - 17 - 5.3.4 县城内接待中心 - 17 - 5.3.5 项目VIP营销 - 17 - 5.4 营销推广 - 18 - 5.4.1 推广策略 - 18 - 5.4.2 阶段销售周期划分 - 18 - 5.5 媒体宣传 - 22 - 5.5.1 传播总体策略 - 22 - 5.5.2 传播宣传 - 22 - 5.6 项目营销推广费用 - 25 - 5.6.1 一期营销推广费用预算 - 25 - 5.6.2 媒体费用分配 - 25 - 附件1：项目推广形象识别系统展示 - 26 - 1 城市状况与规划 1.1 云浮市概括 云浮，又被称为石城，位于广东省的西部，西江南岸，西面与广西交界。地处北回归线南面，介于北纬22°22′～23°19′，东经111°03′～112°31′之间。依傍西江，东接珠江三角洲。是连接广东珠三角和大西南的枢纽。东与肇庆市、江门市、佛山市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西与广西梧州接壤，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。 辖云城区、云安区、郁南县、新兴县，代管罗定市。云浮市建成区面积50平方千米，城区人口30万人。户籍人口286.12万（2011年末）。全市总面积7779平方公里，其中，山区面积占60.5%，丘陵面积占30.7%，是广东省典型的山区市。 云浮市盛产大理石（云石），主要是加工大理石。素有“石材王国”，“硫都”和“石都”之称；此外还有“沙糖桔之乡”的称誉。 1.2 交通运输 云浮水路、公路、铁路便利。罗定机场：民航机场，中国第一家县级自资机场。 珠三角规划城际轨道建设，广佛肇轻轨将延伸到云浮。时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预计2012年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和云浮城区。 西江黄金水道贯穿全境，云浮新港位于珠江水系“黄金水道”的西江中游南岸云安区六都镇河段，上距广西梧州108公里，下距肇庆65公里，距广州210公里，距香港177海里。云浮新港是珠江水系规划中的地区重要港口，是珠江水系最具发展潜力和竞争能力的口岸，同时也是地方经济发展的龙头项目。云浮新港是广东内河第一大港。南广高速铁路：跨桂、粤两省区，为双线电气化国家I级铁路，云浮境内设云浮东站、南江口站、郁南站。此高铁于2014年12月26日正式