《物业管理基本制度与政策》第四章讲义要点解析.ppt

【例题·多选题】 业主对共有部分的共有权主要是指（ ） A .业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务； B. 建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公共设施的所有权归属 C .建筑区划内车位、车库的所有权归属 D .业主对共有部分的收益权的分配 【正确答案】ABC 【例题·多选题】 《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属规定及理解正确的是（ ） A 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 B 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 C 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 D 法律规定的绿地、道路归业主所有，就是说绿地、道路的土地所有权也归业主所有 【正确答案】ABC 1、关于业主共同决定事项的范围 《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定： （熟悉） （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会和更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 四、共有部分的共同管理权 2、关于业主共同决定事项的表决规则（掌握） 《物权法》第七十六条第一款规定： （1）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的： ① 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ② 改建、重建建筑物及其附属设施。 四、共有部分的共同管理权 2、关于业主共同决定事项的表决规则（掌握） （2）应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的： ①制定和修改业主大会议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 四、共有部分的共同管理权 3、关于业主大会和业主委员会 （1）业主大会和业主委员会的设立 ①业主可以设立业主大会，选举业主委员会 业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。 只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。 四、共有部分的共同管理权 3、关于业主大会和业主委员会 （1）业主大会和业主委员会的设立 ①业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。 四、共有部分的共同管理权 3、关于业主大会和业主委员会 （1）业主大会和业主委员会的设立 ②地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。 地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，①提供想选的法律、法规及规章，②提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，③提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，④协调业主之间的不同意见，⑤为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，⑥积极主动参加业主大会的成立大会等。 四、共有部分的共同管理权 3、关于业主大会和业主委员会 （2）业主大会和业主委员会的决定效力 《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。 四、共有部分的共同管理权 3、关于业主大会和业主委员会 （2）业主大会和业主委员会的决定效力。 《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违