北京深圳知名购物中心考察记录资料.docVIP

北京、深圳知名购物中心考察 此次为期3天的北京、深圳商业项目考察，共考察了两地的7个项目，分别为北京的太古里，银河SOHO、颐提港、悠唐购物中心，和深圳的海岸城购物中心、Cocopark、欢乐海岸。在有限时间内尽量多、详、全地对各个项目的优缺点进行了解。 在考察中发现各个项目的大部分特质均符合已知的商业规律，而有些项目也不乏一些新的亮点，分析并得出结论。  一北京~太古里：  但其实，我们从平面图红点位置朝两个方向拍了照片，如下图： 可以看出从主入口往中庭广场去的人流不少，而支路内街上的人流极少。其实这条主入口进去后的首条横向内街，基本没有起到任何串联人流的作用，实际作用更类似购物中心里的后勤通道。那么这条内街左边的阿迪达斯、HM，右边的彪马、HOLLISTER的人流从哪里来呢？其实很简单的道理，阿迪达斯、HM面对着外面的工体路，彪马、HOLLISTER对着里面的中庭广场，人流自然不用愁。那么除了这条街道外，其他的那些支路内街人流如何呢？ 一样的情况，空空荡荡，相比广场和主入口，支路内街上的人流量几乎为零，哪怕是在电扶梯口的位置。 所以很清楚地知道，那些鱼骨形街道并没有串联起整个项目的人流动线，真正的人流是内部从主入口进来围绕中庭广场，外部则是工体路及边上的三里屯路等市政道路。所以临广场有生意做，临外街也有生意做，才显得整体人气不错，和鱼骨形商业街毫无关联。另外说明一点，三里屯本来就是餐饮、酒吧、办公等各种人群密集的成熟区域，所以对着市政路都是可以做得出生意的好位置。 所以，太古里一期并非商业街典型成功案例，实质上是一个借助外部人流导入的开放式中庭广场的购物中心。其实，我们知道北京太古里并非太古地产设计，而是原有的物业由太古接手，所以其鱼骨形商业街并不是太古的应有水准。 2、太古里总体评价远不如外界所说，尤其开放式街区一旦上了二楼就锐减。 我们刚刚提到一楼的商家尚可以对着中庭广场和外部市政道路做生意，那二楼又如何？ 几乎所有二楼通道、连廊都是冷冷清清，一楼的鱼骨内街形同虚设没关系，毕竟还有中庭广场、外部市政路，二楼则只能靠着通道、连廊做生意。事实上从北京的同行朋友处得知：太古里一二层零售业绩相差极大，虽然太古里一再调高租金水平，但其典型的港资购物中心开发模式（自持、高租金、人气一般，开发商不关心商家业绩，依靠自身强大背景实力硬压品牌商，获取高租金）的本质并未改变，一楼品牌商应对高租金尚且难以盈利，二楼零售品牌基本都是亏损严重。 当然，太古地产自身有这样的背景实力和底气，其他难以借鉴其做法。并非商业街的建筑形式造就了高租金，而是区域成熟度、开发商实力强压而来。真正的品牌商业绩，一楼吃基础人流，三、四楼餐饮吃区域的夜生活氛围，二楼什么都吃不到，开放式街区只做一楼生意、餐饮生意的商业规律并未打破。 3、开放式街区舒适度较差的问题也在此体现。 不少人看表面说太古里的商业街很舒服，即便北京大冬天一样可以在广场上晒太阳，那我们就看一看真实情况。 广场上的确有不少人，大约可以分为三类（或三拨），第一类是过路人流，该逛品牌店的逛品牌店，该去哪里的去哪里，在广场只是过路；第二拨是左边圈圈里的一群，在交谈或交流着什么，年龄、穿着都比较成熟，估计是来此考察、交流的人；第三拨是右边圈圈里的，真正的是在晒太阳，但，却是一群老头老太，根本不是太古里的有效客流。其实几乎所有开放式商场都会遇到此类问题（我在十一年前的百联西郊购物中心就遇到过了），只要有开放式广场，广场上有可以休息的地方，基本都避免不了老头老太、闲暇农民工成为所谓的晒太阳的主力人群，和商场目标消费群相去甚远，只有到了周末才有家长带小孩来玩耍。 那么，此时真正的目标消费群都在哪里呢？自然，星巴克的消费群和太古里的总体定位是一致的，那就来看看此时星巴克的景象： 室外桌椅（即便是布置上了温暖的靠垫，即便是对着广场景观很好）空无一人。室内则是全满，甚至有人站着喝也不愿意去室外。 结论显而易见，并非目标消费群的老头老太们可以在室外免费晒太阳，而花钱消费的人都选择了有空调的舒适的室内。其实开放式建筑并非太古地产本意，否则自主开发的广州太古汇为何不做开放式建筑？而且广州的气候比北京更适合开放式。 其实室内外哪个更舒适结论很明显，再看看太古里一期的负一楼（封闭有空调、有传统环形动线）就知道了，人流甚至比地面还多。 当然，还有一个辅助的结论。负一楼有顺电、精品超市、影院，这些主力店对人气的带动功不可没，任何商业体的建筑设计都是要先给主力店预留位置，否则带不来人气。 4、太古里二期建筑无甚特色，独栋式布局只适合大牌零售旗舰店和大型餐饮，原因有三：一是独栋面积都较大基本都在三层楼1500-2000平方起，一般零售店和普通的特色餐饮吃不下；二是独栋布局到了二三楼难以串联成动线，即便硬生生串联也达不到整体购物中