黄石天津路项目定位1-8要点解析.ppt

报告架构 黄石主城中心黄石港区核心商业区“绝版”地块，总占地，建面 万平米。 城市增量扩容，第3次商圈外延，连接新旧城市天津路轴线区域 项目初步界定： 从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移 随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化； 越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移； 随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并 逐步取代老商圈的地位； 厦门的城市发展历程与商圈的转移 集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局 海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化 翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现 青岛的的城市发展历程与商圈的转移 黄石市商业市场结论 本项目价值点总结： 城市未来的居住中心 未来城市的交通枢纽 城市副中心核心商圈 商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益 受商业发展形态单一影响，黄石市民投资渠道选择及投资动机体现上，以传统街铺自住经营为主流观念 客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金或转售价格预期 黄石本地投资者购买力强，看重升值潜力，受传统观念影响，着重自我预期，因此也易于跟风，具引导空间。 从对黄石商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出黄石投资者的特征如下： 投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验； 看重升值潜力，并不急于短期内转手； 商铺投资知识不足，投资理性程度不够，易于被引导。 看重旺铺概念，一铺养三代。 绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键 投资者研究结论 商业地产市场规模较小的城市，其市场容易形成热点，易于被引导，整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变 对于小规模商业地产市场，大型商业项目的强势入市往往能启动市场，激发整个市场的投资热情，改变整个市场的规模和格局 无论从区位、规模还是开发商实力来看，本项目都有能力改变整个黄石市的商业地产市场 根据产品的总价范围，我们将东莞商铺投资客户客户分为三个层次 黄石目前各行政区购物出行半径大，随未来大量新移民和新贵阶层的增多，消费者理念升级，皆有利于新商圈的发展成熟。 只要项目定位的好，有适合自己的商品，有新鲜的东西，去哪里都无所谓，反正我自己有车，很快就到了。 ——消费者王先生 区域内消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所 消费者访谈 常熟消费者消费习惯 调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈 商业核心消费群特征 ★本项目商业的核心消费群是黄石市核心城区居民； ★他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境； ★女性是大部分消费行为的主体； ★目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强； ★喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的，易于被引导； ★崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流（主要是武汉） ★“一站式购物”和“一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要的一部分； ★渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的生活； 世联观点 扬州目前还没有一个比较具有规模性的商圈，现有的文昌阁商圈也是通过时间的沉积自然形成的。由于没有物业管理公司，商圈在业态的分布上比较杂乱，没有统一性。 西区规划上将是扬州市政府的发展重点，其商业氛围多为政府刻意营造，随着广润发、京华城中城SHOPPING MALL的开发完成，西区是否可以形成新的商圈仍需观望。 根据扬州市政府“西进、南下、东联”的方针，西区目前缺少比较合理健全的商业项目，本项目正好可以填补该空白点。 定位背景综述 定位背景综述 项目商业定位的原则 1、与城市的文化及消费水平相协调； 2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争； 3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破； 4、街区定位与项目中住宅、公寓、写字楼等产品实现价值互动， 前期由项目商业潜力来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升； 项目整体定位： 洪塘人口结构将发生质的变化，白领消费推动洪塘商业结构升级 从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在5万平米以上才能保证不被边缘化 与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢 HOPSCA是集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域商业中心 项目属性定位 首席 家庭 娱乐 购物中心 小结：现阶段洪塘的商业项目相对