第九讲房地产投资与投资风险要点解析.ppt

* * 9.4 房地产泡沫与政府干预 2．房地产泡沫的成因 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下四个方面： * * 9.4 房地产泡沫与政府干预 1.土地稀缺性及垄断是房地产泡沫产生的基础 2. 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 3. 货币超发及金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂（外币管制结余-人民币超发：4万美金*6=16万人民币） 4. 城镇化进程也刺激住房需求，间歇性影响供需平衡，间接助推房地产泡沫 5. 特权腐败及收入差距不断扩大 * * 9.4 房地产泡沫与政府干预 二、政府干预房地产市场的必要性 地产市场的政府干预，是指当房地产市场运行出现了剧烈的振荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内的政府干预行为。 1． 房地产市场失灵 住房供应结构失衡 宏观经济周期循环 房地产价格剧烈波动 房地产市场非均衡 * * 9.4 房地产泡沫与政府干预 三、政府干预房地产市场的手段 对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的调控政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的判断和信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣。但是宏观调控也非常重要，具体包括： 1． 土地供应政策 金融政策---如限贷 住房政策 城市规划 地价政策 税收政策 租金控制 行政控制---如限购 * * 第九讲 房地产投资与投资风险 学习目的与要求 了解投资的概念、分类、特点、作用，基本原理和相关概念；理解房地产投资的形式、利弊、风险及风险控制；理解房地产泡沫与政府调控。 * * 9.1 投资与房地产投资 一、 投资概述 （一）投资的概念 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象。 * * (二) 投资的分类 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下： 1．短期投资和长期投资（一年以上） 2．直接投资和间接投资 3．金融投资和实物投资 4．生产性投资和非生产性投资（教育、福利设施等，其再投资依靠社会积累） * * (三) 投资的特性 投资是一种经济行为 投资具有时间性 投资目的是获取收益 投资具有风险性 现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性就是投资风险。 * * (四) 投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推动力（GPT-投资、出口、消费） 2．投资与企业发展密切相关 3．投资可以促进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往 5. 投资有利于科技创新和价值发现 * * 二、房地产投资概述 (一)房地产投资的概念 ——指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 (二)房地产投资的分类 除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类。 * * 1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如商业性房地产投资、商品住房投资等。 * * 2．按经济活动类型划分 可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 3. 按物业类型划分 (1)居住物业投资 (2)商业物业投资 (3)工业物业投资 (4)酒店和休闲娱乐设施投资 (5)特殊物业投资 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加